1) действующее законодательство в области регулирования оборота зданий и сооружений и тенденций его развития,
2) признаки зданий и сооружений как вещей, закрепленные действующим законодательством и выработанные в цивилистической доктрине,
3) правовой механизм возникновения прав на здания и сооружения.
Идеальной теоретически обоснованной моделью (правовым идеалом) юридической связи между земельным участком и возведенными на нем постройками является конструкция единой сложной вещи (единого объекта права собственности), составными частями которой являются земельный участок и постройка, находящаяся с ним в прочной физической связи. Последовательная реализация этой идеальной модели в отечественном законодательстве невозможна в силу ряда социально-экономических, политических и исторических причин.
Наиболее близким по своим правовым последствиям к признанию участка и расположенных на нем зданий и сооружений единой вещью является правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ, закрепляющее принцип единой судьбы участка и расположенных на нем зданий и сооружений. Правило о единой судьбе земельных участков и расположенных на нем зданий и сооружений может действовать только в том случае, когда земельный участок и расположенные на них здания и сооружения принадлежат на праве собственности одному лицу.
Признание строений самостоятельными вещами представляет собой юридическую фикцию, использование которой в отношении ряда построек на чужих земельных участках обусловлено значимыми социально-экономическими, политическими и историческими факторами, а потому является целесообразным. Во всех других случаях использование такой фикции является неоправданным, в свете чего вполне обоснованны предпринятые в законодательстве меры по планомерному прекращению использования такой фикции. Юридическая связь между правом на чужой участок и правом собственности на здание, закрепленная правилом о том, что право на участок следует за зданием (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), выражается в праве следования особого характера, но не должна рассматриваться в качестве связи главной вещи и принадлежности.
Правовой категории зданий и сооружений как недвижимых вещей соответствует ряд материальных объектов, являющихся недвижимостями в силу их естественных (физических) свойств. В силу этого особенности правового режима недвижимого имущества, распространяемого на здания и сооружения, исторически обусловлены естественными и связанными с ними экономическими свойствами самих зданий и сооружений, а именно их особой экономической ценностью и наличием прочной связи с земельными участками. В частности, именно этими свойствами зданий и сооружений обусловлена необходимость государственной регистрации прав на здания и сооружения как на объекты недвижимости, являющаяся основной чертой правового режима недвижимого имущества. В связи с этим значение акта государственной регистрации прав на вновь создаваемые здания и сооружения состоит в том, что этот акт необходим для введения строения в гражданский оборот.
Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим фактом, которым, по общему правилу, завершается накопление юридических фактов в юридическом составе, влекущем возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество. Дефектность любого из юридических фактов, входящего в данный состав, неминуемо влечет дефектность всего состава в целом, в том числе и акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Гражданско-правовой режим зданий и сооружений как недвижимостей принципиально исключает возможность признания конкретных зданий и сооружений принадлежностями каких-либо вещей, а также главными вещами по отношению к другим недвижимым вещам.
Здания и сооружения могут быть объединены единой хозяйственной целью, но они не могут рассматриваться в качестве совокупности вещей с распространением на них правового режима. Если здания и сооружения объединены общей хозяйственной целью и составляют единое множество, то они отчуждаются по специальным правилам гражданского- законодательства, требующим индивидуализации в сделке каждого объекта недвижимого имущества. Распоряжение совокупностью зданий и сооружений, входящих в состав имущественных комплексов (предприятий, кондоминиумов), возможно только по правилам, регулирующим распоряжение такими имущественными комплексами.
В силу своей природы здание может признаваться делимым только «по вертикали» и только в том случае, когда в отношении каждой из его частей возможно осуществление в полном мере правомочий, входящих в состав права собственности. Понятие части делимого здания не тождественно понятию помещения, которое не обладает свойствами вещи, а представляет собой объемно-пространственное образование в здании, ограниченное стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями. В силу природы здания и помещений лицо, признаваемое законом собственником помещений, на деле является сособственником здания, а право на помещение, именуемое действующим законодательством правом собственности, предоставляет его обладателю не правомочия собственника, а правомочия пользователя помещения, которые являются конкретизированным проявлением его прав сособственника здания, в котором расположено это помещение.
Разграничение понятий зданий и сооружений как юридических категорий имеет объективную основу. Здания могут располагаться только на одном земельном участке, в то время как сооружения могут возводиться на нескольких земельных участках.
Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение», под которым понимались постройки, прочно юридически связанные с земельным участком. Отечественное законодательство не содержит легальных определений зданий и сооружений. Толковые словари русского языка рассматривают здание как разновидность сооружений. Иногда высказывается мнение о том, что между зданиями и сооружениями нет различий, имеющих гражданско-правовое значение.
В то же время в литературе отмечается, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.
Установление предмета идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик11 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 2002. С.125..
При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь оценки -- это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).
Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д11 Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права.// ЭКО, 2002, №5. С.12..
Установление цели и функции оценки -- один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.
Здания и сооружения являются пространственно ограниченными объектами материального мира, в связи, с чем на них распространяются правила о вещах, а их правовой режим предопределяется их юридическими свойствами как вещей (или их элементов).
Наряду с вышеуказанными существуют и другие значимые правовые свойства зданий и сооружений: их индивидуальная определенность, непотребляемость, оборотоспособность и т.д. В науке гражданского права и на практике сложились вполне устоявшиеся взгляды на эти свойства зданий и сооружений. Поэтому эти свойства не составляют самостоятельного предмета исследования, а анализируются лишь постольку, поскольку это необходимо для решения спорных и актуальных проблем гражданско-правового режима этих объектов.
Юридическая связь зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками является одним из основополагающих элементов их правового режима. Под «юридической связью» зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками понимается связанность (взаимозависимость) их юридических судеб, обусловленная неразрывной физической связью зданий и сооружений с земельными участками. Вопрос о должном содержании этой связи на протяжение долгой истории своего существования неоднократно возбуждал горячие споры. От ответа, который давали на него законодатели, судебная практика и ученые разных эпох и правопорядков, прямо зависела оценка правовой природы зданий и сооружений. Он оказывает также значительное влияние на решение других проблем: делимости здания, системы построения поземельной книги и т.д.
Гражданский Кодекс Российской Федерации //Российская газета. - М., 2004.
Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" //Российская газета. - 2001. - 10 июля.
Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости. - М., 2003.
Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004.
Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 2002.
Мазуров А.В. Земельное право: - М.: Юрайт - Издат, 2003.
Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. - М., 2002.
Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права.// ЭКО, 2002, №5.
Страницы: 1, 2
