Законодательство дает юридическое понятие договору аренды. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Необходимо отметить, что «это положение действует лишь тогда, когда арендованное имущество, используется арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если договор подобных условий не содержит, то в соответствии с прямым назначением арендованного имущества Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. - М. БЕК. 2000. - С. 8-9..
Поскольку отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видов договоров, попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений, путем сопоставления с указанными юридическими категориями. В данном случае к юридической категории относятся договорные обязательства и объекты договора аренды.
Рассматривая вопрос о взаимоотношении сторон, касающихся обязательств, работники юридической сферы сталкиваются с такой проблемой, к какой категории относить права арендатора к категории вещных прав, или к сфере обязательственного права. По определению вещное право предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т.е объектом вещного права является вещь. Обязательственное право-это право одному лицу требовать от другого совершения определенных действий, которые и являются объектом права. Учебник. Гражданское право Т. 1. / Под ред.Сергеева Ю.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 2005. - С.219.
В одной из научных работ автор в своих рассуждениях ссылается на такое противоречие как не соответствие по установлению вещного права, в договоре аренды устанавливается вещное право нанимателя на арендованное имущество и между тем не устанавливается вещное право между нанимателем и нанятой вещью Захарьина А.В.Договор аренды здания и сооружения: учет, налогообложение. - М. Норма. 2003. - С. 4.. Таким образом, на мой взгляд получается, что договор аренды носит императивный характер поскольку нет свободного волеизъявление со стороны арендатора, так как он не является собственником вещи (материальных ценностей), он не может пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом (вещью), но в то же время как арендатор он наделен правом пользоваться и владеть вещью только с согласия арендодателя, т.е. все свои действия по владению пользованию арендатор согласовывает с арендодателем (собственником имущества). Это обстоятельство вносит некоторые сложности во взаимоотношение обеих сторон.
Возвращаясь к юридическому понятию договора аренды, следует отметить тот факт, когда в юридической литературе и нормативно-правовых актах используется терминология, при которой арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор - договором имущественного найма.
Для договора аренды присущи следующие характерные ему черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажи, мена, заем Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М. Инфра. 2001.-С12..
Следует выделить еще одну особенность договора аренды: пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. - М. Юристъ. 2002. - С. 25.. Так же арендатору принадлежит право владения имуществом. Иными словами он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование. Витрянский В.В. Договорное право. - М. Статут.2004. - С. 14. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в Гражданский кодекс РФ специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. Во всяком случае, оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, Гражданский кодекс РФ предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем. Гражданское право: Учебник / Под ред. Беленкова Р. - М. Прирор. 2004. - С. 271.
Во-вторых, законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видов договоров.
В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды, за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. - 2002. - № 3. - С. 3
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя, прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, а также из целей использования арендатором арендованного имущества.
Договор аренды транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
Что касается договора лизинга, то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором о том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
Синналагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Отсюда следует, в соответствии с законодательством взамообязательства, это означает, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Предмет договора является существенным условием договора аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15