К компенсациям относится возмещение убытков (расходов и упущенной выгоды), потерь сельскохозяйственного производства (экономических потерь, вызванных изъятием угодий или изменением их целевого назначения) и потерь лесного хозяйства, и они преимущественно изложены в ст. 57, 58 ЗК РФ. Заметим, что Положение 1993 г., имеет силу только в части возмещения потерь сельскохозяйственного производства Жариков Ю.Г. Новое в законодательстве о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земель [Текст] // Право и экономика. - 2003. - № 9. - С. 23., в части возмещения убытков действуют новые Правила Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [Текст]: [Постановлением Правительства РФ № 262, от 07.05.2003 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 19. - Ст. 1843..
Если не учитывать особенности возмещения потерь лесного хозяйства, подчиняющихся особым нормам, то после принятия указанных выше Правил, все вопросы компенсации убытков фактически подчиняются единому режиму - в соответствии с п. п. 1, 6 Правил определение размера убытков производится в соответствии с гражданским законодательством. Такой подход следует одобрить, поскольку он позволяет методически единообразно производить расчет убытков (но не потерь сельхозпроизводства) в разных ситуациях.
Пробельность ЗК РФ уже отмечалась. Данный акт (равно как и ГК РФ) не содержит норм для ситуаций, когда собственником является непубличное образование и когда изымаемый у собственника земельный участок к моменту изъятия уже передан на определенном основании другому лицу. Упоминаемые ЗК РФ (см., например, ст. 57) землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков - это лица, которые находятся в соответствующих отношениях с самим публичным собственником, а вовсе не арендаторы или иные титульные владельцы участка, изымаемого у собственника. Ответ для таких ситуаций может быть найден только в результате логических операций на основе комплексного применения земельного и гражданского законодательства.
Арендуемый земельный участок может принадлежать как на праве собственности публичного образования, так и на праве частной собственности. Понятно, что для обеспечения изъятия требуется прекратить всякий любой договор, обременяющий участок и мешающий использовать его для государственных или муниципальных нужд.
В случае с арендой земельного участка, находящегося в публичной собственности, следует воспользоваться подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Но не иным основанием; в судебной практике немало дел, когда государственные органы субъекта РФ или органы местного самоуправления ошибаются и рассматривают права на землю прекратившимися у арендаторов и иных правообладателей только в силу того, что вынесено решение об изъятии земельного участка. Поскольку основания для изъятия земельных участков и основания для прекращения договора аренды не совпадают, они не могут заменить друг друга. Тем более, что договор аренды по ст. 46 ЗК РФ расторгается именно арендодателем, а не иным органом.
С договором же аренды земельного участка (и не только аренды), находившегося в частной собственности, ситуация более сложная. Конечно, для прекращения того или иного договора теоретически можно было бы воспользоваться содержанием ст. 45, 46, 47, 48 ЗК РФ, где в числе оснований прекращения соответствующих прав (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, прав арендатора и т.д.) называется или имеется в виду изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Но в действительности воспользоваться таким приемом более чем сложно. Во-первых, такого общего перечня для всех возможных договоров не существует. Во-вторых, для прекращения договорных (т.е. гражданско-правовых) отношений следовало бы найти основания именно в гражданском законодательстве. В-третьих, не ясно, кто же должен проявлять инициативу в расторжении договора. Например, участок изымается у собственника принудительно и он (собственник) отказывается предпринимать какие-либо действия по расторжению договора с арендатором, а последний добровольно не оставляет участок. Теоретически обратиться в суд за расторжением договора мог бы новый собственник, но в таком случае процесс изъятия затянется на многие годы.
В любом случае очевидно, что прекращение отношения собственника участка, у которого изымается участок, и иных лиц, обладающих данным участком на определенных договорных условиях с собственником, должно иметь самостоятельные основания. В подобных случаях нормы об изъятии, предусматривающие различного рода гарантии и компенсации, как представляется, применяться не могут. В связи с этим, например, арендатор земельного участка хозяйственного общества "А" не вправе требовать возмещения убытков, предусмотренных ст. 57 ЗК РФ. Но как же могут быть защищены права арендатора?
Права собственности на земельный участок у него нет, поэтому и нет необходимости компенсировать стоимость участка. Но арендатор (тем более при долгосрочной аренде) может осуществить определенные вложения в обрабатываемый земельный участок. В таком случае, видимо, следует опираться на правила о судьбе улучшений объекта аренды, предусмотренных общими положениями ГК РФ об аренде. Согласно ст. 623 ГК РФ не подлежит возмещению лишь стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных без согласия арендодателя. При этом, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя. Но в нашем случае подобное возможно, только если остался долг арендатора по арендной плате. Поскольку право на возмещение неотделимых улучшений составляет право арендатора и обязанность именно арендодателя, то такое требование не может предъявляться к лицу, в чью пользу изымается участок. Однако арендатор может просто потребовать уплаты соответствующей суммы от арендодателя-собственника, а последний, полагаем, вправе включить сумму предстоящих выплат арендатору в состав убытков, компенсируемых ему соответствующим бюджетом или лицом, в пользу которого изымается земельный участок. Этот подход вполне соответствует смыслу нормы п. 2 ст. 15 ГК РФ.
При изъятии земельного участка у собственника одновременно прекращаются некоторые другие права у иных лиц. Это касается прежде всего постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ), пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), аренды (ст. 22 ЗК РФ). Прекращаются и отдельные сервитуты, а также те права, которые предусматривались ранее действовавшим законодательством и пока сохраняются (ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Подлежит прекращению и договор субаренды как производный правовой институт от основного договора аренды.
Правильно исходить также из того, что все эти права лишь могут прекратиться, поскольку их существование не обусловлено жесткой связью с прежним правом собственности. В связи с этим, например, при смене собственника и изменении назначения земельного участка некоторые их них могут быть сохранены (в частности, право прохода); косвенно это подтверждается и юридической техникой законодателя, использованной при формулировке ст. 48 ЗК РФ.
Эти вопросы, судя по всему, в самое ближайшее время будут предметом дискуссий и анализа практики.
В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ правом принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд обладают только федеральные органы исполнительной власти и исполнительные органы власти субъектов РФ, т.е. муниципальные образования таких решений принимать не могут. Это несколько странно, если иметь в виду известный тезис о равенстве различных уровней власти и равенстве форм собственности. Впрочем, из текста ряда статей ЗК РФ (см., например, п. 2 ст. 63) можно сделать вывод о том, что право на принятие решения об изъятии имеется и у муниципалитетов Анисимов А.П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд [Текст] // Новая правовая мысль. - 2003. - № 2. - С. 28 - 31.. В п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 фактически подтверждено право органов муниципального образования принимать решения о принудительном изъятии земельных участков.
В числе вариантов изъятия земельного участка закон (ст. 49 ЗК РФ) указывает и выкуп. Учитывая, что в итоге производятся компенсационные действия как при обычном изъятии, так и при выкупе, то в чем различие? Если решение об изъятии представляет собой административный публично-правовой акт, то изъятие в форме выкупа характеризуется наличием сложного юридического состава: а) актом об изъятии и б) двусторонней сделкой о выкупе (договор купли-продажи). Сочетание земельно-правовых и гражданско-правовых начал при выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд, безусловно, усложняет порядок применения норм законодательства.
В связи с этим понятие "изъятие земельных участков" (при изъятии его у частного собственника) всегда должно быть соединяемо с понятием "выкуп", хотя ст. 55 ЗК РФ сформулирована таким образом, что допускает - в отличие от ГК РФ - изъятие без выкупа. Конечно, земельные участки могут фактически изыматься и по иным основаниям (ст. 44 - 51 ЗК РФ, ст. 284 - 285 ГК РФ). Но если изъятие следует только в силу государственных или муниципальных нужд и в отношении участков, находящихся в собственности у частных лиц, оно требует учета правил о выкупе и применения норм о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Этому выводу не препятствует отсутствие согласия собственника земельного участка. В соответствии со ст. 445 ГК РФ договор может заключаться и в обязательном порядке. Изъятие земельного участка в таком случае не требует оформления сделки Уваров А. Некоторые аспекты регулирования земельных отношений органами местного самоуправления [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 83 - 84., его отсутствие восполняется судебным решением (ст. 282 ГК РФ). Иск государственного органа в данном случае представляет собой по существу иск об обязании заключить договор купли-продажи в связи с изъятием.
По смыслу закона при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытки возмещаются только землепользователям, землевладельцам и арендаторам. Что же касается собственников, то удовлетворение их имущественного интереса в связи с выбытием участка предполагается погашением или предоставлением "предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда" в случае с принудительным отчуждением или предоставлением выкупной платы.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
