факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;
факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.
Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.
В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.
Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:
можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;
если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;
есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;
что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;
В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.
III Практическая часть.
3.1 Практическое применение метода сравнительных продаж.
В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы - ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша - свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».
Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.
Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка - 1000 кв.м.
Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.
Таблица №1.
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Цена продажи
65000
78000
56000
70000
54000
Право собственности
полное
нансирования
нерыночные,цена завышена на 3000
нерыночные,цена завышена на 8000
рыночные
Условия продажи
Условия рынка (время)
2 недели
6 недель
1 год
Площадь дома
120 кв.м.
145 кв.м.
Площадь участка
10000 кв.м
12000 кв.м
Кол-во комнат
6
7
Кол-во спален
3
Ванна
1
Душ
Подвал
не закончен
закончен
Гараж
есть
нет
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
( 62000 - 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:
70000 - 62000 = 8000.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:
61600 - 59400 = 2200.
Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:
77000 - 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2
Таблица № 2.
Объект№5
венности
Корректировка правоспос.
Условия финансиров.
не рыночные
Корректир-ка на условия финансиров.
- 3000
- 8000
0
Скорректированная цена
62000
Условия сделки
коммерческие
Корректир-ка на условиях сделки
Скорректированная цена в условиях рынка
6недель
Корректировка на условиях рынка
+10 %
Скорректир-ая цена
61600
77000
59400
Местоположение
аналогичное
Размер
120кв.м.
145кв.м.
Корректир-ка на размер
Коррект-ка на наличие гаража
- 2200
Законченный подвал
да
Корректир-ка на подвал
+ 7000
66800
66400
Общая чистая коррекция
1800
11200
10400
3200
12400
То же в %
14
19
5
23
От цены продажи общая валовая коррекция
25200
14800
17200
От цены продажи
32
26
25
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8