Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:

для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;

имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;

предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;

договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности) См.: Занковская С.В. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву. М., 1953. С.8-9..

Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. «Содержание своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»,-- отмечает Г.Ф.Шершеневич Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Фирма «Спарк». 1995. С.355.. Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.

Союзное и российское законодательство регулировало жилищные отношения до 1991 г. с помощью договора найма. При этом употребление слова »аренда« вместо, »найма« не исключалось. Очень интересен вопрос о соотношении договора найма и договора аренды жилых помещений. Например, в Законе «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» постоянно проскальзывает фраза »по договору найма жилого помещения представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю и членам его семьи) жилое помещение, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечить его сохранность и своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (п.1 ст.671 ГК). Здесь же сразу оговаривается, что «юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или использование на основе договора аренды иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).

Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

Проект ЖК дает более короткое определение -- «по договору аренды арендодатель предает в возмездное пользование и владение жилое помещение на срок, установленные в договоре аренды» (ч.2 ст.86). Договор аренды на срок более 1 года должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. По договору аренды жилое помещение предоставляется не только самому арендатору, но и членам его семьи. Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с арендатором всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора аренды жилого помещения (ст.ст.53, 133 ЖК РСФСР, ст.92 Проекта ЖК).

По новому законодательству договор аренды жилого помещения и договор найма имеют ряд существенных различий, которые можно представить в виде следующей таблицы:

Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой (смежные комнаты), подсобные помещения (ст.52 ЖК). Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку. Форма договора найма, срок, на который заключается договор, и другие условия найма определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством См. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: Юрид. лит., 1988. С.333.. Договор найма, заключаемый владельцем дома с гражданином, желающим нанять жилье, не связан никакими административными актами, принимаемыми органами управления, которые не вправе регулировать использование жилья в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Незаконное вмешательство государственных органов в право собственность гражданина объявляется юридически ничтожным, не порождающим никаких прав и обязанностей. Так, райисполком обратился в суд с иском к С. о признании ее утратившей право на жилую площадь в доме, собственником части которого является мать ответчицы. По мнению истца, С. в этом доме не проживает, так как обеспечена жильем в кооперативной квартире свекрови, и, узнав о предстоящем доме матери ввиду его разрушения от наводнения, стала появляться в нем, создавая видимость проживания в целях получения государственной жилой площади в связи со сносом дома. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РСФСР указала, что наблюдателем спорной площади является не исполком -- истец по делу, а собственник части дома -- мать ответчицы, которая требований о признании С. утратившей право на жилую площадь не предъявляла, При таких обстоятельствах суд неосновательно признал исполком истцом по делу и удовлетворил его иск о признании С. утратившей право на жилищную площадь См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1981. №6. С.7-8..

Раньше жилищные кодексы союзных республик, устанавливая, что договор жилищного найма должен быть заключен в письменной форме, не предусмотрели последствий несоблюдения сторонами этой формы договора. Никаких правовых последствий жилищные кодексы не предусматривали и для тех случаев, когда сторонами было нарушено содержащееся в жилищном кодексе донной союзной республики требование о регистрации письменного договора жилищного найма а исполкоме Совета народных депутатов.

Статья 46 ЖК РСФСР устанавливает следующие правила:

если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения. это помещение подлежит передаче в его пользование;

освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям признаются нуждающимся в улучшении жилищных условий;

при отсутствии нуждающихся право на получение освободившегося жилого помещения имеют другие проживающие в этой квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного человека или они не обеспечены полагающейся им дополнительной жилой площадью;

только в случае, когда среди нанимателей нет граждан, освободившееся жилое помещение заселяется в общем порядке.

В судебной практике возник ряд вопросов относительно правил ч.2 ст.46 ЖК РСФСР. Некоторые из них разъяснены постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. См.: Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М.: Юрид. лит, 1990. С.168-169.

1. При решении вопроса о передаче в пользование освободившегося в квартире изолированного жилого помещения другому проживающему в этой квартире нанимателю суды должны исходить из положений жилищных кодексов. Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления этого помещения им. Очевидно, что, решая спор между нанимателями, суд должен учитывать конкретное обстоятельства, которые лежат в основе требования одной и другой стороны и заслуживают внимания.

2. Не могут быть удовлетворены требования граждан о передаче им жилого помещения, если они преднамеренно ухудшили до этого свои жилищные условия, например, путем обмена или раздела жилых помещений. Представляется, что это указание Пленума имеет ввиду умысел нанимателя приобрести таким путем право на получение жилого помещения.

3. Правила ст. 46 ЖК РСФСР не применяются в отношении жилых помещений служебного характера.

При несоблюдении требуемой законом письменной формы сделка, как правило влечет предусмотренный ею правовой результат. Санкция закона за такое нарушение состоит лишь в том, что в случае спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие совершение сделки. Представление других доказательств, например, письменных, в подтверждение сделки допускаются. Следовательно, если стороны нарушили требования о заключении договора жилищного найма в письменной форме, то договор является действительным лишь с теми правовыми последствиями, которые предусмотрены в гражданском законодательстве для сделок при несоблюдении простой письменной формы. Если стороны нарушили содержащиеся в жилищном кодексе правило о регистрации договора жилищного найма в исполкоме, этот договор не может быть признан недействительным, если он был заключен на помещение, не отвечающее установленной норме жилой площади См. Адрианов И.И. Указ. соч. С.336..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7