формы - она должна соответствовать требованию закона. Например: все сделки с приватизированными квартирами относятся к сделкам с недвижимостью, которые подлежат не только нотариальному удостоверению, но и обязательной государствен-ной регистрации (ст. ст. 163, 164 ГК РФ)
содержание - это совокупность составляющих сде-лку обязательных условий. Необходимо, чтобы оно соответствова-ло требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законо-дательства.
Порок любого из этих элементов сделки приводит к ее недействительности, а это означает, что за совершенной сделкой не признается юридического факта.
В ст. 168 ГК РФ сформулирована общая норма, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответству-ющая требованиям закона. Сделки бывают недействительными по ос-нованиям, прямо указанным в нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом - оспоримая сделка, либо независимо от такого признания - ничтожная сделка. По гражданскому праву недействительными являются сделки:
не соответствующие законодательству;
совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
мнимые и притворные - по теории права с пороком формы и содер-жания;
совершенные гражданином, признанным недееспособным;
совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет;
совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, а в отдельных случаях: при отчуждении недвижимости, при заключении договора о приватизации - без пред-варительного согласия органов опеки и попечительства;
совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности - они относятся к сделкам с пороками в субъекте;
совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий;
совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств - сделки с пороками воли.
В последнее время увеличивающееся количество сделок, попада-ющих под категорию недействительных, органы прокуратуры связывают с процессом приватизации жилья.
«Широкое распространение получили сообщения граждан об исчезновении или гибели людей, особенно одиноких и престарелого возраста, квартиры которых были приватизированы. Установлены грубые нарушения порядка оформления документов в нотариальных конторах и бюро по обмену жилой площади. В выводах прокуратуры было указано на особо тщательные проверки договоров передачи жилых помещений в собственность и договоров отчуждения при наличии сигналов о таких нарушениях. По результатам проверок в ряде регионов было предложено рассмотреть вопрос о введении упреждающих мер за обоснованностью совершаемых сделок, усилить прокурорский надзор за исполнением Закона «О приватизации», принять меры по повышению ответственности работников жилищных органов, органов, осуществляющих приватизацию жилья, нотариаль-ных органов и т.д. при установлении личности граждан, обращаю-щихся по поводу приватизации жилья и удостоверению различного рода сделок с ним, при проверке полномочий представителей, действующих на основании доверенностей.»
Сложившееся в этой ситуации положение связано опять с неурегулированностью отдельных нормативных актов.
В ряде случаев для придания легальных форм незаконному приобретению приватизированных квартир заинтересованные лица используют несовершенство законодательства и нотариальных ме-тодик, не всегда позволяющих с достаточной полнотой выявить, насколько добровольными были действия доверителя, завещателя, дарителя, продавца или получателя ренты.
Следует обратить внимание на то, что среди граждан, совершающих какие-либо сделки, немало лиц с той или иной степенью психического расстройства. Эти люди, не признанные в судеб-ном порядке недееспособными, в том числе лица престарелого возраста, не находящееся под психиатрическим наблюдением, лица, страдающее различной степенью шизофрении, алкоголизмом или наркоманией - все они зачастую, находясь под психологическим или физическим воздействием, становятся жертвами корыстных устремлений. Их переселяют из отдельных квартир в коммунальные, увеличивая тем самым вероятность конфликтов и преступлений, в худшем случае они пополняют контингент бродяг, попрошаек либо пропадают без вести.
В качестве превентивной меры эту категорию граждан необ-ходимо брать под особый контроль социальной защиты. Эти люди часто не помнят, какие бумаги подписывают под влиянием обеща-ний, обмана или даже угроз, в результате чего оказываются на улицах.
Проверить действительные намерения сторон при совершении сделок, как это предписывает ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате, очень нелегко и не всегда выполнимо для нотариуса, ведь сам он констатировать отсутствие у лица психического рас-стройства, лишающего его способности понимать значение своих действий или руководить ими, не может. К тому же человек может быть вполне дееспособным, однако в момент оформления сделки находится в таком состоянии, когда не способен к свобо-дному волеизъявлению.
Нотариус в решении данного вопроса не располагает ни соответствующими методиками, ни процессуальными возможностями, также как и работники других органов, чья деятельность связа-на с осуществлением имущественных прав таких лиц.
В течении нескольких минут без специальной подготовки и квалификационной помощи должностные лица призваны решать вопросы чрезвычайной важности. Нотариусы и другие должностные лица не имеют законных оснований запросить данные медицинских учреждений, прибегнуть к помощи специалистов-психиатров, направить на освидетельствование. Кроме того, сведения о состоянии здоровья граждан являются врачебной тайной.
Решение всех этих вопросов не так сложно и могло бы помочь многим должностным лицам, просто усилить нотариальный контроль, и состоит в урегулировании данной сферы при наличии дополнений в Осно-вы законодательства о нотариате. Если бы в основах содержалась норма, предоставляющая нотариусу право запрашивать сведения о состоянии психического здоровья граждан, при реализации ими своих имущественных прав, вопрос о недействительности сделок с пороком воли мог бы подниматься как исключение.
3.2. Основные виды сделок, их содержание и краткая характеристика
Гражданское право изобилует многообразием различных сделок. Классификация сделок на виды производится по различным приз-накам. Единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок не существует, так как в основу деления сделок на виды положены различные основания.
Самым распространенным видом сделок является - договор. Договор как юридический факт представляет собой соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 2 ст. 420 ГК РФ). Договор подчиняется общим для всех видов сделок правилам, на него рас-пространяются все основные принципы гражданско-правовых отношений, которые изложены во введении настоящей работы, и правила об отдельных видах договоров (п. п. 2, 3 ст. 420 ГК РФ). Заключение договора позволяет учесть особенности взаимоотношений сторон, согласовать их индивидуальные интересы, создать юридические гарантии для его участников и т.д.
Из многообразия сделок особый интерес исследования пред-ставляют сделки. в том числе и договоры, классифицированные по основанию, вытекающему из содержания ст. 3 Закона о приватизации жилья, то есть те, которые не противоречат закону и которые могут совершать граждане, приватизировавшие жилые помещения и закрепившие за собой право собственности на них.
Новый Гражданский Кодекс РФ к числу договоров по отчуж-дению жилых помещений, предусмотренных ГК РСФСР 1964 года, до-бавил такие, которые были неизвестны нашему законодательству. Самый распространенный на практике из разновидностей гражданско-правовых договоров, применяемых в реализации имущественных прав на приватизированное жилье является:
Договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность принадлежащее ему жилое помещение, а покупатель - принять его и оплатить обусловленную между ними определенную денежную сумму. Правила, регулирующие поря-док заключения и исполнения этих договоров определены по общему принципу продажи недвижимости (ст. ст. 549-558 ГК РФ) с учетом специальных норм, изложенных в ст. ст. 223, 246, 250, 251 ГК РФ, и общих правил, установленных для договоров. Граж-дане вправе продать принадлежащую им квартиру или долю в квар-тире по свободной цене.
Купля-продажа жилых помещений допускается лишь при обязательном нотариальном удостоверении и, в отличии от договора о приватизации, с обязательной регистрацией в органах, ее осуществляющих (до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним - ст. 8 Закона РФ «О введение в дей-ствие части 1 ГК РФ»). Договор купли-продажи является возмездным.
Договор аренды или найма - это соглашение, по которому собственник жилого помещения, предоставляет его во временное владение и пользование за договорную плату, включая плату за коммунальные услуги. Разница между арендой и наймом установлена ст. ст. 1,13-18 Закона «об основах Федеральной жилищной политики» и главами 34 § 1 и 35 ГК РФ. Договор возмездный.
Договор дарения: в гражданском праве это договор, согласно которому одно лицо (даритель) передает или обязуется передать принадлежащее ему имущество другой стороне (одаряемому) без-возмездно. При наличии встречного или возмездного получения за дарение какого-либо предмета, денег, или услуг договор не считается дарением, и к такому договору применяется п. 2 ст. 170 ГК РФ о недействительности сделок. Договор дарения подле-жат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения считается заключенным в момент передача вещи (имущества). Специальные нормы в ст. ст. 572-578 гражданского кодекса РФ.
Договор о залоге. В этом виде договора должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. В отношении жилых помещений договор должен быть составлен в нотариальной форме и подлежать государственной регистрации. Договор возмездный.
Договор мены - договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного жилого помещения на другое, после исполнения договора каждая сторона утрачивает право собственности на переданное помещение и приобретает такое право на полученное. По своей юридической природе договор мены сходен с договором купли-продажи, и оба они представляют собой способы эквивалент-ного обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое отдает, и покупате-лем имущества, которое получает. Сходство приводит к применению правил, регулирующих отношения купли-продажи, момента возникновения прав собственности и других обязательных условий (ст. 567 ГК РФ). Подлежит нотариальному удостоверению и государстве-нной регистрации.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
