Вообще, вопрос о классификации оснований прекращения договора жилищного найма является достаточно трудным. Особенно явно проявлялась эта трудность классифицировать основания прекращения договора найма до принятия Основ Жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г., Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 года, когда авторы предлагали в своих учебниках, монографиях, диссертациях и так далее различные как основания классификаций, так и сами основания прекращения договора найма жилого помещения.
Так, например, Б.К. Комаров [2] предлагает строить основания прекращения договора жилищного найма по материально-правовому признаку, по юридическим фактам, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, например, разрушение или порча жилого помещения, невозможность совместного проживания и так далее. Этой же точки зрения придерживается и М. Нечецкий в работе "Очерки советского жилищного права". [3] Также Комаров отмечает, что в материально-правовом аспекте при классификации оснований прекращения договора жилищного найма
____________________
[1] Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 146.
[2] Комаров Б.К. Указ. соч. С. 8-9.
[3] Нечецкий М. Очерки советского жилищного права. Саратов, 1958.
16
нужно выделить группу оснований прекращения договора найма, возникающих лишь в
силу наступления определенных юридических фактов - без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже в силу договора. [1] Но самую обширную, наиболее часто встречающуюся группу оснований прекращения договора жилищного найма составляют случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекущих за собой расторжение договора жилищного найма и выселение виновного.
"Лишь после выяснения материально-правовых оснований прекращения договора жилищного найма, - пишет Комаров, - должны быть показаны процессуальные и иные особенности прекращения договора в судебном и административном порядке ". [2] Наконец, необходимо показать последствия прекращения договора жилищного найма и отметить случаи прекращения договора без предоставления и с предоставлением нового жилого помещения.
Представляется, что с предложенными Комаровым основаниями можно согласиться, но с самими основаниями классификации прекращения договора жилищного найма, которые он предлагает, согласиться нельзя, так как некоторые из них уже не существуют в силу того, что устарели и не предусмотрены действующим законодательством, а некоторые противоречат основаниям прекращения договора найма, установленным Жилищным кодексом. Так, к основаниям прекращения договора найма жилого помещения, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей, Комаров относит следующие случаи: 1) изменение сторон договора; 2) утрата и изменение объекта договора; 3) отказ нанимателя от использования жилого помещения; 4) обмен жилых помещений; 5) окончание срока договора; 6) приобретение съёмщиком права частной собственности на жилой дом. [1]
Если анализировать некоторые из приведенных оснований, то так безапелляционно относить их к основаниям прекращения договора найма нельзя, так как существуют и определенные особенности этих оснований. Например, изменение сторон в договоре будет основанием прекращения этого договора лишь в том случае, если изменился наниматель жилого помещения, а не наймодатель, а также если новым нанимателем стало другое лицо, а не член семьи нанимателя, иначе произойдет только замена стороны в договоре, а сам договор своего действия в отношении членов семьи бывшего нанимателя жилого
[1] См.: Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.
[2] Там же. С. 10.
17
помещения не прекращает.
Спорным является и случай с обменом жилых помещений. Если это обмен между двумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит прекращение двух договоров найма жилых помещений, что вместе с тем является основанием возникновения двух новых договоров найма. Но существует и случай родственного обмена (ст. 79 ЖК РСФСР), который нельзя отнести к этому основанию прекращения договора жилищного найма, так как для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Также существуют случаи принудительного обмена, который производится вопреки воле участников обмена как один из способов охраны жилищных правоотношений, поэтому его нельзя относить к основаниям прекращения договора жилищного найма, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей.
Такое основание, как окончание срока договора, может применяться к договору коммерческого найма жилого помещения или к договору поднайма, но к договору социального найма оно применяться не может, так как этот договор носит бессрочный характер, в отличие от выше названных.
Что же касается шестого основания прекращения договора жилищного найма, не связанного с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей, названного Комаровым, как, впрочем, и многими другими авторами [1], то в настоящее время такого основания не существует, так как граждане вправе приобретать на праве собственности дома без каких-либо ограничений, в том числе и пользоваться при этом жилым помещением по договору найма.
Говоря о второй классификации, Комаров выделяет основания прекращения договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателем, что ведет к расторжению договора жилищного найма. И говорит о том, что расторжение договора и выселение нанимателя допускается по следующим наиболее важным основаниям: 1) разрушение и порча жилого помещения; 2) невозможность совместного проживания;
3) просрочка внесения квартплаты в домах индивидуального жилищного фонда; 4) исполь-
[1] См, например, Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. М., 1979.
18
зование жилого помещения не по назначению; 5) длительное неиспользование жилого помещения; 6) прекращение трудового договора; 7) недействительность договора. [1]
Что касается приведенной классификации, то в ней также есть основания, которые новым жилищным законодательством изменены, отменены или дополнены.
Так, в частности, часть 6 статьи 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает выселение граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производилась в течение шести месяцев. То есть это правило относится и к жилым помещениям, находящимся в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, а не только домам индивидуального (частного) жилищного фонда, как сказано у Комарова.
Под длительным неиспользованием жилого помещения Комаров подразумевает временное отсутствие нанимателя или членов его семьи, а также выезд на постоянное жительство в другое место. Эти основания предусмотрены статьями 60, 61 и частью 2 статьи 89 ЖК РСФСР и были рассмотрены в начале данной главы.
Названное Комаровым шестое основание расторжения договора найма жилого помещения было предусмотрено пунктом 1 статьи 95 ЖК РСФСР, но сейчас исключено, а седьмое основание предусмотрено в настоящем Жилищном кодексе в статье 100 как недействительность ордера, выданного на жилое помещение. Помимо этого в данной классификации отсутствуют некоторые основания, предусмотренные действующим жилищным законодательством, которые влекут расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение нанимателей по требованию наймодателя, и которые будут рассмотрены ниже.
Приведенная Комаровым классификация оснований расторжения договора жилищного найма отражает взгляд на эту проблему, существовавший до принятия Основ жилищного законодательства союза ССР и союзных республик, Жилищного кодекса РСФСР, и, надо сказать, эта классификация является одной из наиболее полных. Например, многие авторы сходятся во мнении по поводу того, чтобы выделять две основные классификации: расторжение договора найма по вине нанимателя и расторжение договора жилищного найма по основаниям, не связанным с виной нанимателя (Ю.С. Васильев, С.Н. Левенсон). Но что касается оснований расторжения договора, то единого мнения нет. Так, Ю.С. Васильев к первой классификации относит следующие основания: 1) систематическое
19
разрушение или порча жилого помещения; 2) невозможность совместного проживания с
нанимателем других жильцов; 3) систематический неплатеж нанимателем квартирной платы; 4) личное непроживание нанимателя в жилом помещении.
В отличие от Комарова, Васильев относит такое основание расторжения договора жилищного найма, как прекращение трудового договора и выселение из домов предприятий, учреждений, организаций ко второй классификации, то есть без вины нанимателя. Васильев также рассматривает основания расторжения договора жилищного найма, если возникла необходимость сноса или капитального ремонта жилого строения.[1]
Такие же основания прекращения договора жилищного найма указывает и С.Н. Левинсон, но в его работе уделяется внимание расторжению договора найма жилого помещения ввиду признания ордера недействительным и административному порядку расторжения договора найма жилого помещения. [2]
В отличие от названных авторов, Ю.М. Коньков не придерживается классификации оснований расторжения договора жилищного найма на связанную с виной нанимателя или нет, а своей книге " Расторжение договора найма жилого помещения " [3] рассматривает следующие основания: 1) расторжение договора найма, в связи с признанием ордера недействительным; 2) в связи со сносом дома или передачей помещения для государственных или общественных нужд; 3) в связи с прекращением трудовых отношений с владельцем дома; 4) в связи с систематическим нарушением правил общежития.
Но несмотря на наличие различных мнений и публикаций на по этому вопросу, ни одна из вышеперечисленных классификаций не является исчерпывающей.
С принятием Жилищного кодекса 1983 г были фактически закреплены те же основания расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и выселения
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21
