Таким образом, объектом прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, выступает именно недвижимое имущество в составе кондоминиума. Примерный перечень объектов, на базе которых домовладельцы вправе образовать кондоминиум, предусмотрен п. 1 ст. 5 Закона о товариществе собственников жилья:

- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей или других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры;

- отдельная часть здания размером не менее одной блок-секции, имеющая изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

На практике зачастую происходит смешение понятий «многоквартирный жилой дом» и «кондоминиум», то есть эти правовые категории наделяются одинаковым правовым режимом. . Информация с интернет сайта: http://www.urbaneconomics.ru/work/zakroy.html#2 Вероятно, данное обстоятельство вызвано неверным толкованием ст. 291 ГК РФ, предусматривающей

возможность образования собственниками квартир в многоквартирном доме товарищества собственников квартир (жилья), деятельность которого регулируется Законом о товариществе собственников жилья: некоторые субъекты права (как правило, публичные образования) считают, что коль скоро данная норма ГК РФ содержит отсылку к Закону о товариществе собственников жилья, ничто не мешает применению этого Закона к многоквартирному дому в полном объеме. Однако законодателем в ст. 291 ГК РФ был просто использован прием законодательной техники, в соответствии с которым в необходимых случаях применяются нормы сходного института, с помощью чего достигается экономия правового материала (отсылочный способ). Неправильное толкование норм законодательства приводит к возможности образования кондоминиума в одностороннем административно-распорядительном порядке, без учета законных интересов собственников помещений в доме. Эта принудительность никак не может быть совмещена со свободной волей правообладателей. Поэтому не случайно Конституционный Суд России в свое время признал противоречащими конституционным нормам (ч. 2 ст. 30 и ч. 2 ст. 55 Конституции РФ) положения п.1, 3 и 4 ст. 32 и ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", как допускающие возможность принудительного членства в товариществе собственников жилья См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска"// Собрание законодательства РФ. 1998. N 15.Ст. 1794..
      Вместе с тем следует иметь в виду немаловажное положение, установленное законодателем в отношении правового статуса в многоквартирного дома: общие помещения дома, указанные в п. 1 ст. 290 ГК РФ, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности в силу закона. То есть право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у домовладельцев автоматически с момента приобретения ими права собственности на жилое помещение и, следовательно, регистрации в ЕГРП не подлежит.
      Кондоминиум по сравнению с многоквартирным домом имеет расширенный состав общей собственности: в нее, помимо внутриинженерного оборудования, входят иные объекты, в частности, за пределами дома. При этом основной составляющей кондоминиума (образующим признаком) выступает земельный участок, без наличия которого невозможно образование комплекса. Данное обстоятельство, в свою очередь, предполагает особый порядок использования и распоряжения таким имуществом. Более того, в случае с кондоминиумом регистрации подлежат не только права на самостоятельные помещения, но и право общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме.

      В связи с изложенным представляется недопустимым многоквартирный дом автоматически (только по признаку наличия нескольких домовладельцев) считать кондоминиумом. Для образования последнего требуются выдел в натуре земельного участка и определение пообъектного состава общего имущества с последующей регистрацией прав общей долевой собственности на него.
      Но вернемся к вопросу об объектах прав в кондоминиуме. Принимая во внимание различный правовой статус, хозяйственную и экономическую значимость объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума, попытаемся дифференцировать объекты в кондоминиуме, права на которые подлежат государственной регистрации, в зависимости от возможности участия в гражданском обороте.

Все объекты, образующие имущественный комплекс (кондоминиум), можно разделить на три группы:

1) объекты, находящиеся в собственности отдельных домовладельцев (т.е. самостоятельные объекты прав): квартиры, комнаты, нежилые помещения, садовые или дачные дома, гаражи, сооружения, земельные участки (приусадебные, приобретенные несколькими домовладельцами или товариществами собственников жилья как юридическим лицом);

2) объекты, находящиеся в общей собственности всех домовладельцев: недвижимость, предназначенная для обслуживания единого комплекса (не являются самостоятельными объектами) - конструктивные элементы здания (обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и технические подвалы с коммуникациями, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.п.), а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 7 Закона о товариществе собственников жилья);

3)объекты недвижимости, поступающие в ограниченный оборот в соответствии с целевым назначением при условии, что их использование не мешает эксплуатации здания и не нарушает прав и охраняемых законом интересов домовладельцев.

Последние в свою очередь подразделяются на две подгруппы:

а) объекты, которые до изменения их функционального назначения не подлежат отчуждению, но могут быть предметом обязательственных отношений (аренда, пользование) - прилегающие земельные участки с элементами озеленения и благоустройства в нормативных размерах Постановление Правительства РФ 1997. 26 сентября № 1223 (в ред. 2000. 21 августа) Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах. // Российская газета. 1997. 10.октября., общие помещения дома (дворницкие, кладовые, консьержные, колясочные, велосипедные, погреба, подвальные помещения без коммуникаций и т.п.), общие здания, сооружения и обособленные водные объекты;

б) объекты недвижимости, которые могут быть самостоятельными объектами гражданского оборота - сверхнормативная территория земельного участка, отдельные земельные участки, помещения и другие объекты, приобретенные на основании сделок купли-продажи, инвестирования и т.п. в общую долевую собственность всех домовладельцев. На данные объекты распространяются нормы о праве преимущественной покупки; при отчуждении домовладельцем помещения в кондоминиуме доля в праве на них автоматически не переходит к новому собственнику.

     Выдел оборотоспособных объектов среди предметов общего пользования создает возможность как обособленного пользования этими объектами, так и дальнейшего распоряжения ими. Отнесение имущества в кондоминиуме к индивидуальным (жилым/нежилым) помещениям, общим нежилым помещениям, иному имуществу должно проводиться на основании документов технического учета. Итак, кондоминиум следует рассматривать как единый имущественно-земельный комплекс с особым правовым режимом, квалифицирующим признаком которого является наличие выделенного в натуре земельного участка. Данный комплекс не является единой недвижимой вещью, единым объектом субъективных прав. Объектами прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, в кондоминиуме выступают: жилые и нежилые помещения; общее имущество, способное участвовать (ограниченно или в полной мере) в гражданском обороте.

2. ФОРМИРОВАНИЕ И

ЛЕГИМИТАЦИЯ КОНДОМИНИУМА

2.1. Создание кондоминиума собственниками

жилых помещений многоквартирных жилых домов

Как уже отмечалось, основанием для создания кондоминиумов могут являться:

- приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах;

- реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами;

- объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку).

В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию - земельный участок (или его части).

Статья 5 Закона о товариществе собственников жилья перечисляет объекты, которые могут включаться в состав кондоминиума:

- одно здание, или его часть или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Однако не вполне понятно, что имел в виду законодатель, указывая, что объектом кондоминиума могут быть компактно расположенные здания или сооружения. Может ли служить критерием включения в состав одного кондоминиума характеристика того, что разрозненно стоящие строения (в том числе и жилые дома и вспомогательные строения) объединены общим земельным участком (или общими земельными участками, имеющих общую границу) и элементами инфраструктуры.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8