В обоих названных случаях продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество». (2.14, с.127-128).

Рассмотрим содержание прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. «Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты. Данная формула здесь универсальна, независимо от того, на каких правах имеет земельный участок арендодатель.

Право арендатора выделено именно на занятую арендуемым зданием или сооружением часть земельного участка, а не земельный участок в целом, занимаемым арендодателем. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания, или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение, определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель, - аренда или бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и другие правомочия срочного либо постоянного пользования земельным участком. Набор этих прав устанавливается Земельным кодексом и главой 17 ГК, вводимой в действие со дня вступления в силу земельного кодекса, подлежащего -принятию государственной Думой Федерального Собрания РФ. Во всех случаях условия пользования арендатором соответствующим земельным участком должны быть изложены в договоре аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие о пользовании земельным участком считается несогласованным сторонами, но не ведущим к недействительности договора аренды, поскольку права на земельный участок здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

Первый вариант выбора правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой из вариантов прав срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми зданиями и сооружениями. В выборе вариантов есть еще зависимость от того, какое лицо является арендатором: физическое или юридическое. Так, для юридического лица не применяется пожизненное наследуемое владение, а для граждан - бессрочное пользование.

Если арендодатель - не собственник земельного участка (например, арендатор или его бессрочный пользователь), то закон освобождает его от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу арендатору здания или сооружения, стоящего на этом участке. Он передает ему земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, автоматически в течение срока самой аренды здания или сооружения». (2.14, с.222-223).

«Переход права собственности и других внешних прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст.617 ГК). Соответственно этому установлено аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот земельный участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли». (2.14, с.223).

«Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости». (2.7, с.276).

Гражданский кодекс РФ недвижимым имуществом признает также предприятие в целом как имущественный комплекс, для которого установлен специальный правовой режим.

2.1.6. Предприятие как имущественный комплекс.

Предприятию как объекту гражданских прав присуще следующие признаки.

«1) Это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.575 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями». (2.7, с.281-282).

К недвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях).

2.1.7. Воздушные суда.

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда (ст.7 ВК).

Порядок регистрации воздушных судов определен ст.33 ВК.

Гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения соглашения о поддержании летной годности между государством эксплуатанта и государством регистрации.

Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации при наличии сертификатов летной годности (удостоверения о годности к полетам).

Государственные воздушные суда регистрируются в порядке установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов Российской Федерации возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Воздушное судно, зарегистрированное или учтенное в установленном порядке в Российской Федерации, приобретает национальную принадлежность Российской Федерации.

В случае залога гражданского воздушного судна сведения в залоге подлежат включению в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации.

При включении данных о гражданском воздушном судне в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации государственный и регистрационный опознавательные знаки, которые наносятся на воздушное судно.

2.1.8. Морские суда и суда внутреннего плавания.

В соответствии с КТМ и УВВТ, судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.

Суда находятся в государственной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст.23 КТМ. Судно приобретает право плавания под Государственным флагом с момента внесения его в Государственный судовой реестр в одном из морских торговых или рыбных портов РФ или с момента регистрации в судовой книге.

Внесению в Государственный судовой реестр подлежат суда, технический надзор за которыми осуществляется техническим реестром.

Внесению в государственный судовой реестр и в судовые книги не подлежат шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями какого-либо судна. Внесение судна в государственный судовой реестр удостоверяется судовым патентом, а регистрация в судовой книге - судовым билетом.

«Суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, определенном ст.26 УВВТ. Регистрации подлежат суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т. Суда внутреннего водного транспорта вносятся в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций. Суда, постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов, подлежат внесению в судовые реестры этих портов». (2.7, с.276-277).

2.1.9. Космические объекты.

«Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них». (2.7, с.276).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22