Возьмём для примера ту же самую 17 метровую комнату в Мурманской области, сегодняшняя стоимость которой составляет 289.000 рублей или в Магаданской области, стоимостью 323.000 рублей. Примем для упрощения расчёта, что средняя цена комнаты в провинции составляет 300.000 рублей. Примем также условно, что комната не потеряет в цене за эти 15 лет, хотя на самом деле через 15 лет дом может уже перейти в разряд ветхого жилья. Сдавать в наём такую комнату в провинциальном городе можно примерно за 3000 - 4000 рублей в месяц, или в среднем за 35.000 рублей в год. Проигнорируем для упрощения расчётов инфляцию. В этом случае, при покупке комнаты за 300.000 рублей, за 15 лет её сдачи в наём покупатели получат 15 х 35.000 = 525.000 рублей, то есть получат доход в сумме примерно 525.000 - 300.000 = 225.000 рублей. Конечно, часть этой суммы, примерно 100.000 рублей, придётся потратить на ремонт квартиры перед отселением туда сына. Итого семья, за вычетом стоимости неизбежного ремонта, получит за эти годы 125.000 рублей дохода.
Рассмотрим «экономику» для случая заключения договора пожизненного содержания на аналогичную комнату стоимостью 300.000 рублей, при этом допустим, что размер выплат в договоре устанавливается в минимально разрешённом действующим сегодня законодательством размере, то есть 200 рублей в месяц. Дополнительно к сумме ренты рентоплательщик обязан оплачивать квартплату и коммунальные платежи в размере, как указано выше, около 1000 рублей в месяц. Даже если проигнорировать инфляцию, пропорционально которой повышаются ежемесячно рентные платежи, и рост квартплаты, который имеет место уже многие годы, за 15 лет выплаты по договору пожизненного содержания составят:
(200 руб. + 1000 руб.) х 12 мес. х 15 лет = 216.000 рублей.
Если же принять инфляцию и рост квартплаты хотя бы на уровне 5% в год, то выплаты составят уже 310.000 рублей.
Ещё раз повторимся, что расчёты примерные, но даже они показывают, что:
а) Вариант купли квартиры с последующей сдачей её в наём даже при сегодняшних размерах минимальных выплат по договорам ренты значительно выгоднее, чем заключение договора ренты.
б) Для того, чтобы договоры ренты для комнат в провинциальных населённых пунктах имели хоть какой - то экономический смысл, предельная величина минимального размера ренты в договорах пожизненного содержания не должна превышать сегодняшнего уровня - 200 рублей, или примерно 3% от величины регионального прожиточного минимума, но уж никак не «ДВА прожиточных минимума», как предложено в законопроекте.
в) Конечно, если кто - то заключает договор на элитную квартиру в центре Москвы, площадью этак под 200 кв. метров, с пенсионером в возрасте под 90 лет, ежемесячные выплаты могут даже превышать предлагаемые авторами «два прожиточных минимума». Но нельзя же подгонять федеральный закон под такие уникальные случаи! Минимум - он и есть минимум, он должен быть рассчитан не на цены в центре столицы, а на цены в провинциальном посёлке и на весьма длительный срок исполнения договора.
д) Если законодатель всё - таки считает необходимым столь глубоко погружаться в тему регулирования цен, тогда уж не следует устанавливать никаких конкретных сумм федеральным законом, а предусмотреть в законопроекте статью о том, что размеры минимальных выплат по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением определяются законами субъектов федерации с учётом конкретных условий на местах.
И всё же главная проблема законопроекта, это не то, что он может остановить заключение договоров ренты в РФ, а содержащееся в нём требование о необходимости пересмотра условий всех уже действующих в течение многих лет, а иногда и десятков лет договоров ренты.
В случае принятия нового закона, десяткам тысяч рентоплательщиков придётся вновь начинать сложные и длительные переговоры со своими рентополучателями об изменении условий договоров. В результате возможны три варианта развития событий:
Вариант №1: Допустим, что в результате переговоров консенсус между сторонами договора о размерах выплат будет достигнут. Сторонам в этом случае необходимо будет оформить согласованные изменения к договору в нотариальном порядке, ведь первоначальный договор ренты заключался тоже с удостоверением у нотариуса. Известно ли авторам проекта стоимость этого нотариального переоформления договора? После нотариального заверения дополнений к действующему договору, сторонам придётся собирать необходимый пакет документов и проходить перерегистрацию договора в Регистрационной палате, затратив на это тысячи рублей. Недопустимо, чтобы зарегистрированным оставался прежний договор, а фактически действовал обновлённый. Как к этой новой «беготне по инстанциям» отнесутся престарелые рентополучатели, интересы которых призван защитить новый закон?
Вариант №2: Допустим, что рентоплательщик предложит рентополучателю внести в договор изменения, предусматривающие ежемесячные выплаты по договору ренты в минимальном размере, установленном новым законопроектом. Но как известно, особенностью этих договоров является их алеаторность, то есть неопределённость срока действия и финансового результата для каждой из сторон. Практика показывает, что в течение многих лет действия таких договоров «аппетиты» у многих рентополучателей растут, и они начинают предъявлять к рентоплательщикам всё больше требований, не предусмотренных договором. И теперь, воспользовавшись возможностью, которую им предоставит новый законопроект, отдельные рентополучатели могут запросить значительно большие суммы, ну например «10 прожиточных минимумов». Кстати, в большинстве договоров ренты размер выплат указан, с учётом действующего законодательства, в «МРОТ-ах», например: «десять МРОТ», что составляет на настоящее время 1000 рублей. Однако уже сегодня, некоторые рентополучатели, изучив текст законопроекта на сайте Госдумы РФ, требуют от реноплательщиков выплат в размере именно «десять ПРОЖИТОЧНЫХ МИНИМУМОВ», поскольку по их мнению именно так следует понимать замену МРОТа на ПРОЖИТОЧНЫЙ МИНИМУМ! И действительно, предложенный законопроект оставляет в этом смысле возможность двоякого толкования, и какую позицию при этом займёт каждый конкретный суд - совершенно непонятно. Очевидно, что рента в размере «десять прожиточных минимумов», то есть 60.000 - 70.000 рублей в месяц, является экономически неприемлемой даже для г.Москвы. И что тогда? Рентоплательщик должен продолжать платить ту сумму, которую платит сейчас? Или рентоплательщик должен начать платить минимальную сумму, установленную новым законом? Законопроект не содержит ответов на эти вопросы.
Вариант №3: Рентоплательщик, после принятия нового закона, просчитав примерные выплаты в течение предполагаемого срока действия договора, сразу сочтёт продолжение выполнения договора на новых условиях для себя совершенно бессмысленным, даже при условии выплаты минимального размера ренты, предусмотренного новым законопроектом. В этом случае он прекратит выплату ренты несмотря на то, что до принятия нового закона он в полном объёме выполнял все свои обязательства, и никаких претензий к нему со стороны рентополучателя и каких-либо государственных органов не было.
Совершенно очевидно, что в случае ВАРИАНТА №2 и ВАРИАНТА №3, суд расторгнет договор, прекратит право собственности рентоплательщика на данное жилое помещение и вернёт помещение в собственность рентополучателю. Но, принимая во внимание, что рентоплательщик добросовестно выполнял все условия договора в течение многих лет, неизбежно встаёт вопрос: предусмотрены ли в бюджете РФ компенсации всем добросовестным рентоплательщикам всех понесённых убытков, в связи с фактически осуществлённой «экспроприацией» их собственности после принятия нового закона?
Знают ли авторы законопроекта какие суммы будут предъявлены рентоплательщиками в исках к бюджету РФ в случае расторжения договора из-за невозможности его исполнения после принятия нового закона? Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением всегда носят индивидуальный характер, они являются результатом длительных переговоров между двумя сторонами, содержат множество разнообразных условий, как в денежной, так и в натуральной форме, включённых в договор в том числе и потому, что размер непосредственно самой ренты устанавливается порой не очень высоким. Зато примерно 90% договоров ренты содержат обязательство рентоплательщика сразу после заключения договора выплатить рентополучателю единовременное пособие в сумме от 150.000 рублей до 500.000 рублей. Также, именно рентоплательщик оплачивает стоимость нотариального заверения договора и стоимость регистрации договора в Регистрационной палате. И кроме этого рентоплательщиком, как собственником жилого помещения, оплачиваются квартплата и коммунальные платежи в полном объёме, то есть в среднем примерно от 1500 до 4000 рублей в месяц. Законопроект же, увеличивая размер самой суммы ренты, никак не учитывает возможного наличия в подавляющем большинстве действующих договоров ренты дополнительных выплат, ну в первую очередь той же оплаты квартплаты и крупной единовременной выплаты. А это значит, что рентоплательщик, кроме своих «повышенных обязательств», в частности выплаченного единовременного пособия в размере до 500.000 рублей, после вступления закона в силу будет должен выплачивать ещё и ренту в значительно увеличенном размере, на что он совершенно не рассчитывал при заключении договора.
Получить с рентополучателя указанные выше суммы, при вынужденном расторжении договора из-за принятия закона, невозможно. Так иногда одна часть единовременного пособия уплачивается рентоплательщиком, по требованию рентополучателя, напрямую строительной фирме за осуществление полного ремонта квартиры, а другая часть - медицинскому учреждению за осуществление - например - зубопротезирования рентополучателю. Также не удастся вернуть ежемесячно перечисляемые рентоплательщиком на расчётный счёт ЖЭКа суммы квартплаты и коммунальных платежей. Скорее всего не удастся получить с рентополучателя даже выплаченную за эти годы сумму ренты, поскольку сам рентополучатель ничего не нарушил, а причиной расторжения договора будут форс-мажорные обстоятельства: принятие нового закона. Впрочем даже добровольный возврат рентополучателем суммы полученной им ренты не компенсирует рентоплательщику материальные и моральные потери, из-за того, что возвращаемая сумма уже снивелирована имевшей место за годы исполнения договора инфляцией.
Очевидно, что все эти суммы, после расторжения судом договоров ренты и возврата жилого помещения рентополучателю, будут предъявлены рентоплательщиками в судебных исках к бюджету РФ, при этом суммы будут ещё и увеличены - индексированы с учётом коэффициентов инфляции за прошедшие годы. Полагаю, что суды должны будут удовлетворить эти иски, поскольку другой возможности компенсировать понесённые в случае принятия нового закона потери у рентоплательщиков нет.
В связи с вышеизложенным, с целью исключить хотя бы часть негативных последствий, которые неизбежно вызовет принятие нового законопроекта, предлагаю, внести в законопроект следующие изменения:
1.Установить в отношении вновь заключаемых договоров постоянной и пожизненной ренты минимальные ежемесячные рентные выплаты в размере не более 5% от уровня «регионального прожиточного минимума».
2.Установить в отношении вновь заключаемых договоров пожизненного содержания с иждивением минимальные ежемесячные выплаты в размере не более 10% от уровня «регионального прожиточного минимума».
3.Определить непосредственно в тексте закона: засчитывается или нет оплата квартплаты и коммунальных платежей за переходящее в собственность рентоплательщика помещение, а также другие, в том числе и единоразовые выплаты, которые в принципе могут быть предусмотрены условиями договора, в эти устанавливаемые новые минимальные величины рентных платежей.
4.Определить, что размер ренты, устанавливаемый договорами, подлежит индексации - увеличению одновременно и пропорционально повышению величины «регионального прожиточного минимума».
5.Установить, что все указанные в п.п.1 - 4 требования относятся только к договорам, заключаемым после вступления в силу нового ФЗ.
6. Что касается уже действующих договоров, указать, что начиная с первого месяца квартала, следующего за кварталом вступления данного ФЗ в силу, размер ренты, выплачиваемой по ранее заключенным договорам постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, должен индексироваться - увеличиваться рентоплательщиком пропорционально увеличению «регионального прожиточного минимума».
Полагаю, что какие либо другие попытки грубого вмешательства в условия действующих между гражданами в течение многих лет договоров, что фактически и произойдёт в случае принятия внесённого в Госдуму РФ законопроекта в его сегодняшнем виде, недопустимы. Действительно, положения действующего законодательства, регламентирующие условия договоров ренты, не точны и двусмысленны, на это и указал в своём решении Конституционный суд Российской Федерации. Однако КС РФ вовсе не требовал приравнять минимальный размер выплат по договорам ренты именно к «100% прожиточного минимума». А предложенный законопроект совершенно не учитывает все нюансы ранее заключённых договоров, при согласовании условий которых стороны исходили исключительно из действующего размера минимального платежа в сумме 100 - 200 рублей. Принятие законопроекта в том виде, в каком он внесён в Государственную Думу РФ, будет иметь прямые негативные последствия для бюджета РФ и для инвестиционного климата в России, как говорится «не надо тушить тлеющий огонь бензином».
________________ С.В.Черкасов
Страницы: 1, 2
