Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты [56; 320]. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).
Плательщик ренты именно периодически либо выплачивает получателю ренты определенную в договоре ренты денежную сумму, либо предоставляет последнему средства на его содержание в другой форме (например, одежду, пропитание, топливо, ухаживает при болезни). Периодичность выплаты ренты зависит от вида договора ренты. Таким образом, договор ренты имеет место тогда, когда рента передается именно в обмен на передачу в собственность определенного в договоре имущества. Если же это имущество просто продается собственником, либо обменивается на другое имущество, либо передается безвозмездно, налицо не договор ренты, а договор купли-продажи, договор мены или договор дарения [48; 178].
Предмет договора ренты определен законодателем в п. 1 ст. 583 ГК РФ весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.
В силу ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права [5; 64]. По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Поэтому предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты [32; 313, 322]. Проблема возможности передачи под выплату ренты безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг требует дальнейшего обсуждения, так как в настоящее время теоретические вопросы о понятии объекта права собственности, о природе и сущности безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг являются предметом многочисленных жестких дискуссий. Не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.
Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможность ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика [50; 122]. Ведь конструкция договора ренты может быть смоделирована и без указания о том, что имущество передается в собственность плательщика ренты. Именно так, например, решен вопрос в ст. 2367 Гражданского кодекса Квебека, в которой указано, что договором, утверждающим ренту, является договор, по которому одно лицо обязуется безвозмездно или в обмен на отчуждение капитала в его пользу осуществлять периодические платежи другому лицу, получателю ренты, в течение определенного срока [2; 349].
Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных в ст. 556 ГК РФ; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д. При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа, но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.
Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Интересный пример приводит К. Победоносцев, описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что "частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала" [47; 353-354].
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации [5; 218]. Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности (пенсионерами, инвалидами), здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.
Независимо от того, какое имущество передается по договору ренты, и независимо от состава сторон в договоре ренты, данный вид договора должен иметь письменную форму и подлежит нотариальному удостоверению как отдельный документ, подписанный сторонами (иные правила п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ не подлежат применению). Государственная регистрация договора ренты (упоминаемая в ст. 584) осуществляется учреждениями юстиции путем внесения договора ренты в Единый государственный реестр регистрации недвижимости и сделок с ним и выдачи документа о зарегистрированном договоре ренты либо совершения надписи на нем [48; 178-179].
Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК РФ). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты [23; 54].
В договоре должно быть отражено: обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении времени действия договора; размер ренты и обеспечение выплат; сроки выплаты рентных платежей; условия расторжения договора; иные условия [57; 22].
При удостоверении договора ренты и пожизненного содержания с иждивением нотариусу гражданами предоставляются следующие документы:
паспорта или другие документы их заменяющие; справка бюро технической инвентаризации на сделку; правоустанавливающий документ на недвижимость, т.е. документ, подтверждающий право собственности получателя ренты на конкретное имущество; выписка из Поземельной книги, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (для квартир не требуется); также предоставляется согласие сособственника в случае, если передаваемое имущество является совместной собственностью; справка ЖЭУ о прописке; и справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество, полученное в дар или по наследству [69].
С 01 января 2005 года размеры государственной пошлины, взимаемые за удостоверение договоров ренты (пожизненного содержания с иждивением) составляют:
- 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;
за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке (например, согласие супруга (-и) и отказ от преимущественного права) - 500 рублей;
за свидетельствование подлинности подписи супруга (-и) на заявлении о согласии, подписи сособственников на заявлении об отказе от преимущественного права - 100 рублей;
за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения недвижимым имуществом: детям, в том числе усыновлённым, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 100 рублей; другим физическим лицам - 500 рублей;
за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 рублей.
За нотариальные действия, совершаемые вне помещения нотариальной конторы, пошлина (тариф) взимается в полуторакратном размере. При этом нотариусу возмещаются также и его фактические транспортные расходы за выезд.
От уплаты госпошлины (тарифа) освобождены: Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны - полностью; инвалиды I и II групп - на 50 % . Лицам, имеющим перечисленные льготы, необходимо будет представить документы, подтверждающие их права на эти льготы [6; 354-358;375-378;381-382].
Ни в НК РФ, ни в Основах законодательства о нотариате не упоминается теперь о пошлине или тарифе за составление проектов документов и выполнение технической работы. Этот пробел большинством нотариусов широко используется: плата за указанные услуги может превышать тариф за соответствующее нотариальное действие в разы! В любом случае рекомендуется заранее, до начала подготовки договора к подписанию согласовать с нотариусом общую стоимость всех услуг. Какая из сторон (и в какой пропорции) берёт на себя эти расходы решается по соглашению между сторонами [65].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
