Другим основанием для приобретения права собственности граждан на жилище является внесение членом жилищно-строительного кооператива полного паевого взноса за квартиру. С этого момента возникает право собственности на нее. Если средства составляли общее имущество супругов, то и квартира должна оформляться как их общая собственность. Другие члены семьи не вправе претендовать на право собственности в таком помещении.
Количество споров в судах по поводу жилых помещений увеличилось в последнее время в связи с их интенсивной приватизацией.
Если приватизированный жилой дом или квартира принадлежит только супругам, то их права определяются общими положениями о совместной собственности.
Однако особенностью права собственности на приватизированные жилые помещения является то, что при бесплатной передаче их в собственность гражданам, проживающим в домах государственного или муниципального жилого фонда, возникает общая собственность всех проживающих там лиц, в том числе и несовершеннолетних. Все они приобретают равные права на помещение, и по их выбору общая собственность может быть как совместной, так и долевой.
Поскольку принципом приватизации является ее добровольность, в законе предусмотрена возможность приватизации жилого помещения одним или несколькими жильцами по общему соглашению. Тогда остальные лица имеют самостоятельное право пользования этим помещением и могут быть выселены из него собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом. Поскольку на практике встречаются случаи, когда отказ от приватизации одних лиц и приватизация всего помещения другими лицами нарушали предусмотренные законом права первых, Пленум ВС РФ в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», рекомендовал судам в необходимых случаях разъяснять гражданину право на предъявление иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения в случаях, когда его отказ от приватизации был вызван заблуждением, или гражданин не способен был понимать значения своих действий, или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа.
В соответствии со ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) или в собственность одного из них.
Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них Крылова З.Г. Имущественные права супругов в условиях перехода к рыночным отношениям // Государство и право 1992. №7. С. 36.. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 Закона о приватизации жилья (в редакции от 20 июля 1994 г.) при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников.
Согласно п.3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации Утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству N 4 от 18 ноября 1993 г. //Экономика и жизнь. 1994. N 6 отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из п.2 ст.37 ГК РФ, согласно которому опекун несовершеннолетнего не вправе самостоятельно совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.
Что касается отказа от участия в общей собственности на приватизируемое жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут быть разными (намерение бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены семьи в случаях, когда при отказе от участия в общей собственности они были введены в заблуждение или не способны были понимать значения своих действий, а также когда собственником (собственниками) приватизированного жилья впоследствии была нарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделку приватизации жилого помещения в судебном порядке См. п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. N 11. С.23..
Конечно, предположение согласия супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению общим имуществом может не соответствовать действительности, и тогда возникает вопрос о возможности признания сделки недействительной. В интересах стабильности гражданского оборота ГК и СК установили, что такая сделка может быть признана недействительной по требованию супруга и только в том случае, если другая сторона сделки знала или должна была знать о несогласии супруга на совершение данной сделки (ст.253 ГК, п.2 ст.35 СК). Из этого следует, что такая сделка является оспоримой с правовыми последствиями, установленными ст.174 ГК для сделки, совершенной с превышением полномочий. Каждая из сторон, заключивших сделку, должна возвратить другой все полученное в натуре, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах. Иск о признании сделки недействительной может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст.181 ГК). Сделка считается недействительной с момента ее совершения, а не с момента установления этого факта судом.
Особые правила установлены для совершения сделок с недвижимым имуществом. К такому имуществу относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры и другие вещи, сделки в отношении которых требуют государственной регистрации. В таких случаях, а также для совершения сделок, требующих нотариального удостоверения, необходимо иметь ясно выраженное согласие обоих супругов на распоряжение имуществом. Если такого согласия нет, то сделка признается недействительной. Соблюдение требования о предварительном согласии супругов на заключение сделки обеспечивается органами, на которые возложена государственная регистрация сделок с недвижимостью, и нотариусами.
Сделка может быть удостоверена без согласия другого супруга, если ее объектом является имущество, которое составляет собственность только одного супруга, или если вследствие длительного отсутствия другого супруга и неизвестности его места нахождения он был признан судом безвестно отсутствующим (ст.42, 43 ГК).
Сделки по распоряжению приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние дети, требуют получения предварительного согласия органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имеют на это жилое помещение равные с собственником права.
При продаже и обмене общего имущества, принадлежащего кроме супругов и другим лицам, должно соблюдаться правило о преимущественном праве покупки доли участниками общей собственности (ст.250 ГК).
Зарубежное законодательство регулирует вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом супругов исходя из интересов семьи в соответствии с правилами о собственности каждого супруга и их общей собственности. Например, Германское Гражданское Уложение предусматривает право каждого супруга заключать сделки для удовлетворения потребностей семьи. Права и обязанности по сделкам возникают у обоих супругов, если иное не вытекает из обстоятельств дела (§1357). Каждый супруг вправе самостоятельно распорядиться принадлежащим ему имуществом, однако он ограничен определенными пределами.
В §1365 установлено, что супруг может распоряжаться всем своим имуществом только с предварительного согласия другого супруга. Если он распорядился им без согласия другого супруга, то исполнение обязательства возможно при последующем согласии.
Французский Гражданский кодекс устанавливает, что супруги вправе только по взаимному согласию совершать сделки по безвозмездному отчуждению общего имущества, а также по сдаче внаем, залогу общего недвижимого имущества. Остальным общим имуществом каждый из супругов вправе самостоятельно управлять при условии, что он будет нести ответственность за допущенные им ошибки. Сделки, совершенные по распоряжению общим имуществом без обмана другого супруга, не порождают для последнего юридические последствия. Проявляя заботу об общем жилище семьи, Французский Гражданский кодекс в ст.215 В редакции Закона N 65-570 от 13 июля 1965 г. установил, что один супруг не может без согласия другого распоряжаться правами, относящимися к жилищу семьи и к предметам его обстановки. Тот из супругов, который не дал своего согласия на совершение такой сделки, вправе потребовать ее аннулирования.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6
