Как представляется, условия ст. 302 ГК РФ, при которых имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, применимы не к любому недвижимому имуществу. Из правила ст. 301 ГК РФ о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК РФ для случая, если нарушение права владения собственника связано с возмездным приобретением спорного имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Отсюда следует, что для целей применения установленного в п. 2 основания отказа в удовлетворении виндикационного иска факт нахождения отчуждаемого имущества во владении отчуждателя должен являться значимым условием для признания приобретателя добросовестным. Чтобы счесть отчуждателя управомоченным на отчуждение имущества, на момент заключения договора должны отсутствовать очевидные препятствия на стороне отчуждателя не только к заключению договора, но и к его исполнению. Любой договор купли-продажи или мены предусматривает обязанность продавца передать вещь (товар) покупателю (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Если передача вещи состоит во вручении ее приобретателю, то есть поступлении вещи в его владение (п. 1 ст. 224 ГК РФ), то для исполнения этой обязанности вещь должна находиться в непосредственном или опосредованном владении отчуждателя. Отсутствие такого владения у отчуждателя является достаточным основанием для того, чтобы усомниться в его способности передать вещь не только во владение, но и в собственность приобретателя.
Момент перехода права собственности на движимую вещь, согласно общему правилу п. 1 ст. 223 и п. 1 ст. 224 ГК РФ, определяется моментом поступления вещи во владение приобретателя. Именно это обстоятельство позволяет считать добросовестным поведение приобретателя, который предполагает владельца движимой вещи ее собственником.
Применительно к недвижимому имуществу переход права собственности к приобретателю происходит в момент регистрации отчуждения имущества (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ), поэтому первостепенное значение для приобретателя имеет наличие у отчуждателя зарегистрированного права собственности на отчуждаемое имущество. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Поэтому нахождение недвижимого имущества во владении отчуждателя (насколько можно говорить о владении недвижимостью) служит дополнительным обстоятельством, убеждающим приобретателя в наличии у продавца правомочий на отчуждение имущества.
Однако передача недвижимого имущества не всегда сопряжена с вручением его приобретателю. Так, для передачи предприятия достаточно только подписания передаточного акта обеими сторонами (п. 2 ст. 563 ГК РФ), что по общему правилу п. 2 ст. 564 ГК РФ предшествует регистрации перехода права собственности на предприятие. Поэтому факт владения предприятием никак не влияет на возможность его отчуждения, в связи с чем предприятие всегда может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
От правильного решения вопросов применения ст. 223, 302 ГК РФ зависит и применение ст. 31.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”(4). Согласно п. 1 ст. 31.1 этого Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 302 ГК РФ. Так, если от добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, то это означает, что право собственности у него не возникало (п. 2 ст. 223 ГК), поэтому компенсацию в этом случае вряд ли можно называть компенсацией за утрату права собственности, к чему, казалось бы, обязывает название ст. 31.1 Закона - “Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение”.
Условия выплаты этой компенсации определены в п. 2 ст. 31.1 Закона, в соответствии с которым она выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимостью утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок ее выплаты должен быть установлен Правительством РФ, а сама ст. 31.1 Закона применяется лишь в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Для применения ст. 31.1 Закона необходимо, чтобы утрата права собственности была следствием не виновных действий регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона и ст. 1064, 1069 ГК РФ, возмещается за счет казны РФ в полном объеме), а неправомерных действий третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения и регистрация перехода права собственности на него совершены арендатором этого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом подложной доверенности. В силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (добровольной передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Однако собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению.
Вероятно, законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то оставшаяся невзысканной ее часть выплачивается за счет казны РФ. Однако правило п. 2 ст. 31.1 Закона, согласно которому компенсация выплачивается в случае, если “взыскание по исполнительному документу не производилось”, по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы.
Таким образом, проведенный выше анализ лишь некоторых вопросов, связанных с применением ст. 223, 302 ГК и норм Закона о регистрации прав на недвижимость, показывает, что существует настоятельная и неотложная потребность в квалифицированном изменении и дополнении указанных норм.
2.2. Негаторный иск.
«Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения» (ст.304 ГК РФ).
Нарушение прав собственника, не связанных с лишением владения, касаются двух других его правомочий - права пользования и права распоряжения. Защита этих прав от нару-шений, устранение препятствий к их осуществлению производят-ся с помощью негаторного иска.
Если нарушение прав собственника не повлекло прекращения владения имуществом, собственник вправе предъявить негаторный иск.
В арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью с иском об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения.
Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Указанное помещение соприкасается с помещением, арендуемым акционерным обществом. Акционерное общество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения спора замурована, чем закрыла доступ в помещение обществу с ограниченной ответственностью.
Арбитражный суд исследовал представленные истцом доказательства, подтверждающие, что вход в помещение возможен только из помещения акционерного общества.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поэтому в данной ситуации арбитражный суд иск удовлетворил, обязав ответчика устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым помещением обществом с ограниченной ответственностью.(39)
Примером такого рода требований являются споры по осуществлению прав владельцев соседствующих строений и зе-мельных участков (когда, в частности, один из них своими действиями создает помехи для осуществления прав другого, например, возводит строение или сооружение, закрывающее дос-туп света в окна соседа и т.п.).
Наряду с требованием об устранении уже имеющихся препятствий в осуществлении права собственности, негаторный иск может быть направлен и на предотвращение возможного нару-шения права собственности, когда налицо угроза такого нару-шения. Например, с помощью негаторного иска собственник мо-жет добиваться запрета строительства того или иного сооруже-ния уже на стадии его проектирования, если оно будет препят-ствовать пользоваться имуществом.
Субъектом права на предъявление такого иска являет-ся собственник, сохраняющий вещь в своем владении. Субъектом обязанности становится нарушитель прав собственника, причем действующий незаконно. Если препятствование в осуществлении правомочий собственника создается правомерными действиями, предъявлять негаторный иск нельзя. Придется либо оспаривать законность таких действий (но не с помощью негаторного иска), либо пре-терпевать их последствия.
Объектом требования по данному иску является устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска. Поэтому правоот-ношение по негаторному иску не подвержено действию исковой давности. Негаторное требование можно заявить в любой момент, пока сохраняется правонарушение.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
