Арендатор обязан вносить аренную плату и если размер и сроки внесения арендной платы не оговорены, то применяются обычаи делового оборота (плата которая взимается на территории данной местности). Использовать переданное имущество в соответствии с условиями договора и в соответствии с назначением. У арендатора есть дополнительные права (может реализовать при согласии арендодателя): арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, вносить арендные права в качестве вклада в капитал юридического лица, передавать в залог арендные права, предоставлять их в безвозмездное пользование (переходит не право на имущество, переходит право аренды).
Субаренда представляет договор аренды внутри аренды (двойной договор). В договоре субаренды субарендатор по отношению к основному арендатору обладает правами арендатора, а арендатор по отношению к нему - правами арендодателя. Ответственным перед арендодателем за действия субарендатора всегда остается арендатор по основному договору. Срок субаренды не может быть больше срока договора аренды, соответственно, досрочное прекращение основного договора аренды влечет и прекращение договора субаренды, однако в этом случае, добросовестный субарендатор вправе требовать от основного арендодателя заключения с ним самостоятельного договора на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Это право может быть обжаловано в суд.
Осуществлять улучшение имущества. Судьба улучшений имущества зависит от 2 вещей: от того, каким образом они были осуществлены - с согласия или без согласия арендодателя; от сущности улучшений - отделимы ли они от объекта аренды или нет (если улучшения отделимы - арендатор может просто забрать их с собой, ели не отделимые - по усмотрению арендодателя; исключения - улучшения, осуществленные за счет амортизационных средств - становятся собственностью арендодателя).
В конце договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором с учетом износа.
Договор аренды прекращается по общему правилу с истечением срока. За несвоевременный возврат имущества предусмотрена законом штрафная неустойка (существует как мера ответственности и не погашает убытка). Односторонний отказ от договора по общему правилу не допускается.
Основания для досрочного прекращения договора аренды (по желанию одной из сторон). В соответствии со ст.619 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:
- если арендатор не по назначению использует имущество;
- в случае значительного ухудшения качества арендованного имущества арендодателем;
- в случае несвоевременного внесения арендной платы (двукратное нарушение срока);
- неисполнение обязательств по осуществлению ремонта.
В отношении арендодателя закон предусматривает обязанность до обращения в суд попытаться урегулировать отношения с арендатором самостоятельно путем направления ему письменного уведомления, т.е. обязательный претензионный порядок. В отношении арендатора закон не содержит обязательного досудебного рассмотрения спора. Основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора содержаться в ст. 620:
- непредоставление имущества в аренду;
- выявление в арендованном имуществе серьезных недостатков;
- непроведение арендодателем капитального ремонта в установленный срок (имущество становится непригодным);
- объективные обстоятельства.
Выкуп арендованного имущества представляет собой способ прекращения договора аренды путем перехода в собственность арендатора арендованного имущества посредством уплаты за него предусмотренной в договоре арендной цены (ст.624). Форма договора аренды, предусматривающая выкуп должна соответствовать договору купли-продажи аналогичного имущества. К такому договору в момент перехода права собственности применяется условия купли-продажи.
Запрещается выкуп лесного фонда (он может быть только арендован).
Виды договора аренды.
Договор проката (ст. 626 определяет понятие этого договора).
Арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в прокат в рамках профессиональной деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение/пользование.
Специальный субъект на стороне работодателя. Договор публичный. Объект - только движимые вещи. Двусторонний суперсрочный консенсуальный.
Источники регулирования - кроме норм Гражданского Кодекса на арендатора распространяются нормы закона «О защите прав потребителя». Данные отношения регулируются внутренними локальными актами.
Субъекты - физические и юридические лица. Арендатор - физическое лицо (иногда - юридическое, если имущество сдается для потребительских целей).
Форма договора проката - письменная. Обычно прокатные организации имеют типовую форму договора.
Содержание договора. Прокат не может предусматривать выкупа, не распространяется право арендатора на пролонгацию договора и спектр прав арендатора меньше (не имеет право самостоятельно распорядится арендованного имущества). У арендодателя больше обязанностей - арендодатель обязан не только передать имущество, но и проверить в присутствии арендатора исправность предмета договора аренды, проинформировать о порядке использования/выдать инструкцию; если выясниться, что сданное в аренду имущество неисправно - арендатор обязан в десятидневный срок отремонтировать или заменить это имущество. Все обязательства по текущему ремонту лежат на арендодателе.
Арендатор по данному договору несет всего три обязанности - вернуть имущество в срок, использовать по назначению и вносить арендную плату. Безусловное право не досрочное расторжение договора. Срок аренды - не более года.
Аренда транспортных средств (фрахт).
Арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению и эксплуатации автомобиля (аренда с экипажем), и без оказания таких услуг.
Основным квалифицирующим признаком данного договора является предмет. Предмет порождает специфику содержания договора - только транспортное средство.
Транспортным средством признается только такое, которое требует специальных знаний по управлению и эксплуатации.
В зависимости от вида транспортного средства договоры определяются транспортными уставами и кодексами. Источники правового регулирования аренды транспортных средств - в основном транспортные уставы и кодексы.
Форма договора всегда письменная. Возмездный, двусторонний, реальный.
Субъекты договора: если с экипажем - никаких дополнительных требований не предъявляется - физическое, юридическое, арендодатель - экипаж, находится в трудовых отношениях в арендодателем.
Не применяются правила о возобновлении договора, для сдачи транспортного средства в субаренду не требуется согласие арендодателя в данном случае. Ответственность за вред несет сторона, предусмотренная договором.
Тема № : «Аренда зданий и сооружений»
По договору аренды здания арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здания и сооружения.
Объектом данного договора могут быть только здания и сооружения.
Здания. Невозможность перемещения без изменения его структуры. Созданное людьми имущество. Объект отдельностоящий. Здания как объекты аренды делятся на 2 вида: жилые и нежилые. К жилым зданиям данные нормы не применяются.
Сооружения - хозяйственные объекты. Мосты, колодцы, плотины.
Форма договора - простая письменная в виде единого документа, подписанного сторонами.
Условия. Существенные - цена, определенный предмет, арендная плата. Условия о судьбе земельного участка решается в зависимости от того, на каком праве земля находится у арендодателя: если в собственности арендодателя - арендодатель сам определяет на каком условии передается земля (если ничего не сказано о судьбе земельного участка, то считается, что переходит часть земли под зданием/сооружением), имеет право определить в договоре судьбу земельного участка; если арендодатель не является собственником - тогда к арендатору переходит ровно тот объем прав, который имеется у арендодателя (осуществляется без согласия с собственником данного земельного участка). Плата за землю обычно называется арендной платой.
Исполнение договора аренды осуществляется в два этапа: собственно передача арендованного имущества; подписание передаточного акта. Аналогичным образом оформляется возврат. С момента подписания договора вещь переходит к арендатору.
Аренда предприятия. Ст. 166 ГПК.
Смысл данного договора состоит в том, что арендодатель передает во владение и пользование арендодателю имущество, как сложный имущественный комплекс, т.е. арендуются долги, права, коммерческие знаки, здания и т.д.
Арендатору не переходят права, основанные на лицензии. Объекты, которые входят в основные фонды предприятия передаются в полном объеме, а объекты, которые относятся к оборотным средствам передаются в пределах установленном договором. Широкие полномочия арендатора по использованию имущества предприятия.
Источники регулирования. К данному договору применяются правила об аренде зданий и сооружений, отдельные положения купли-продажи предприятия и Федеральный Закон «Об ипотеке».
Предмет договора. Действующие предприятия. Действия арендодателя по передаче предприятия. В рамках действия по передаче сначала арендодатель обязан подготовить предприятия (провести проверки, уведомить кредиторов). Затем аналогичные действия обязан выполнить арендатор.
Форма - письменная в виде единого документа и требуется государственная регистрация.
Условия. Существенные - предмет и арендная плата.
Содержание: арендодатель и арендатор несут дополнительные обязанности по подготовке предприятия (в рамках этой обязанности может возникнуть солидарная ответственность перед кредиторами). Основной специфической чертой является широта прав арендатора: имеет право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять в арендное пользование, сдавать в субаренду, передавать свои права другим лицам, если это не влечет уменьшения стоимости предприятия. Вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущества (переоборудования и т.д.), если это ведет к увеличению стоимости предприятия. Арендатор имеет право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, даже если они были сделаны без согласия арендодателя.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
