Поскольку ипотека является залогом именно объектов недвижимости, то на этот институт в полном объеме распространяются требования статей ГК РФ, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Данная норма имеет важные юридические последствия. Законодатель установил, что несоблюдение данного правила влечет недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Однако такой подход к незарегистрированным договорам ипотеки со стороны законодателя не совсем точен. Видимо, правильнее было бы говорить, что такой договор считается незаключенным, и опорой тому может быть п. 3. ст. 433 ГК РФ, которым установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Кстати, правовое регулирование такой разновидности, как предприятие, пошло именно по этому пути: в соответствии с п. 3 ст. 560, п. 1 ст. 564 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при этом право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2006. - С. 56..
Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что она проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (п. 1 ст. 29 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Это правило касается и тех прав, которые возникли до вступления в силу упомянутого Закона и потому признаются действительными. Это вытекает из п. 2 ст. 6 этого Закона, предусматривающего, что государственная регистрация возникшего до введения Закона права на объект недвижимого имущества производится при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества Русецкий А.Е. Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки [Текст] // Право и экономика. -2006. - № 4. - С. 25.. Несоблюдение формы и правила о государственной регистрации влечет ничтожность договора ипотеки, что подтверждает судебная практика.
Так, Общество с ограниченной ответственностью «Электра» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Закрытому акционерному обществу «АКБ «Экспресс-Волга» (далее - первый ответчик), Обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградское отделение «Регион» АвэД «Бам-Актив» о признании договора залога имущества №103/30 от 25.04.2003 в части передачи 1/2 доли кабельной трассы электроснабжении недействительным и применении состоящей из четырех кабельных линий на напряжение 10 кВ, протяженностью 1290 м подземной прокладки ЦРП 10 до ГПП 110/35-10, глубина заложения 0,7 м, марка кабеля ААБл сечение 185х3 в этой части последствий недействительности сделки. Впоследствии истец изменил предмет иска в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил признать договор залога от 25.04.2003 №103/30 полностью.
В деле отсутствует доказательство государственной регистрации договора залога в соответствии с ФЗ «О залоге», незаключенный договор не порождает предусмотренных им гражданских прав и обязанностей в силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подлинный договор купли-продажи от 27.08.2001 суду не представлялся. Не может считаться доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если в суде нет оригинала документа, а его копии не тождественны между собой. Условиям договора залога суд объективной оценки не дал. ЗАО «АКБ «Экспресс-Волга» достоверных доказательств, устанавливающих наличие права собственности по договору залога на кабельную трассу, суду не представило. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2006 по делу №А12-16637/05-С37 не имеет преюдициального значения для спора по данному делу. Договор залога от 25.04.2003 является недействительным Постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2006 по делу № А12-1158/06-С35 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 11. - С. 32..
Законодатель отказался от требования об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Это упростило процедуру заключения соответствующих договоров и возникновения ипотечного права. Единственной сделкой в контексте ипотечных отношений, к которой предъявляется требование о ее нотариальном удостоверении, является соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
Недвижимость имеет высокую рыночную стоимость, которая в меньшей степени подвержена непредсказуемым колебаниям «рыночной стихии». Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится хорошим стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению взятых на себя обязательств.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5