112
Дипломная работа
На тему: «Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения»
Введение
Актуальность темы исследования. В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90_х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) - не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Таким образом, в настоящее время в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт, это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.
Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.
Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров, причем правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений - одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, занимают лидирующее место. К примеру, за 1 полугодие 2009 г. в районных судах жилищные дела, в том числе по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 1 полугодии 2008 года - 13,5%); у мировых судей в 1 полугодии 2009 г. количество споров, связанных с куплей-продажей, приватизацией и другими сделками с жилой площадью выросло на 11,5% (до 559,1 тыс. дел) Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие 2009 года. Судебная статистика// Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=35.
Таким образом, в настоящее время существует объективная необходимость в проведении комплексного научного исследования проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его гражданско-правового регулирования, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.
Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, С.А. Муромцевым, К.П. Победоносцевым, Г.Ф. Шершеневичем и др.
В советский период развития гражданского права серьезные исследования в данной области проводились: М.М, Агарковым, С.С. Алексеевым, С.Н. Братусем, Д.М. Генкиным, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, В.П, Грибановым, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным и др.
В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчуком, В.В. Витрянским, С.А. Зинченко, Н.Д. Егоровым, О.Н. Садиковым, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым и другими российскими цивилистами.
Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенной научной работы, вопросы договора продажи жилых помещений недостаточно разработаны, необходим комплексный подход к их исследованию с учетом законодательного и правоприменительного опыта, сложившегося в последние годы, когда вступил в силу целый комплекс нормативных правовых актов, на качественно новом уровне регулирующий общественные отношения в данной сфере.
Цель настоящего исследования заключается в разработке на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений.
Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
· провести анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений;
· изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения;
· провести исследование актуальных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотеки;
· провести анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи;
· изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон договора продажи жилого помещения;
· выработать конкретные предложения по совершенствованию современного российского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения, направленные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.
Методология исследования. Данное исследование основано на совокупности таких методов научного познания, как: диалектический, комплексный, историко-правовой, сравнительно-правовой, системного анализа, формально-логический, социологический и др.
Нормативную базу исследования составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотечных ценных бумагах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», а также иные федеральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.
Положения, выносимые на защиту:
1. Предлагаем статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ дополнить пунктом третьим следующего содержания:
«Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
2. Необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.
3. Предлагается статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения».
4. Предлагается в договор продажи жилого дома (его части) включать исчерпывающий перечень строений и сооружений, предназначенных для его обслуживания.
5. Предлагаем предусмотреть право созаемщика по договору ипотечного кредитования на долю в праве собственности на приобретенную квартиру в случае привлечения его к солидарной ответственности соразмерно выплаченной им части долга.
6. Предлагаем при инвестировании строительства жилых помещений законодательно установить оформление прав требования возникающих у инвестора к застройщику ценными бумагами.
Практическая значимость исследования. Разработанные научно-практические положения могут быть использованы: для внесения в установленном порядке изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации, касающееся правового регулирования договора продажи жилых помещений в целом, а также специфики продажи квартир и жилых домов в частности.
1. Юридическая природа договора продажи жилых помещений
35. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права Введение и общая часть - М.: изд. Городец - Добросвет_2000
36. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права (по изд. 1894 г. и 1896 г.). - М.: Статут, 2003.
37. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. Изд. 2_е, стереотип. М: Статут, 2001.
38. Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М., 1930. С. 64-66. // Электронный ресурс http://forum.yurclub.ru/index.php? download=750\
39. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра_М., 2003.
40. Гражданское право: Учеб. / Под ред. Е.А. Суханова. Т.1 2_е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
41. Гражданское право: Учебник. В 3_х т. Т. 1. 6_е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Проспект, 2008. С. 407.
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статус, 2001
42. Гришин Д. Об исполнении обязательств в натуре: поиск оптимальных решений // Хозяйство и право. 2000. No5. С. 25-35.
43. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права, - М.: Статус 2003, С. 276.
44. Грудицина Л.Ю. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. М 2. 2006. С. 74.
45. Гущин В.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. №1, 2008. С. 33-34.
46. Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С. 95 // Электронный ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm
47. Дмитриев В. Стать хозяином дома // «ЭЖ-Юрист», №35, сентябрь 2006.
48. Дювернуа П.Л. Чтения по гражданскому праву. Т.1. - М.: Зерцало, 2004
49. Илларионова Т.И., Отв. ред.: Кириллова М.Я.: Механизм действия гражданско-правовых охранительных мер. Учебное пособие.-Свердловск Из-во Урал. Универ.1980
50. Иоффе О.С. Избранные труды. В 4_х томах. Том 3. Обязательственное право. М.: Юридический центр Пресс, 2004.
51. Кавелин К.Д. Мысли и заметки о русской истории. - М.: ЛИБРОКОМ, 2010. С. 44-45
52. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд_е 3_е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006 288 с.
53. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на землю: Вводный комментарий к гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2001.
54. Кузьмина И.Д. Виды правовых режимов зданий и сооружений // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч. 5 /Под ред. В.Ф. Воловича. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000.
55. Кущенко В.В. Защита прав собственника на жилую недвижимость: изменение законодательных подходов // Законодательство и экономика. №8. 2008.
56. Лившиц Р.З. Теория права. Учебник - М.: Бэк, 2001
57. Макаров С.Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения / Жилищное право. 2005. №9. С. 28.
58. Малеин Н.С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях. - М., 1968
59. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003. С. 341.
60. Перепелкина Н.В. К новому жилищному кодексу // Жилищное право. №1, 2006 г. Ст. 10-11.
61. Перепелкина Н.В. К новому Жилищному Кодексу. // Жилищное право. №1,2006. С. 36.
62. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права._м.: Статут, 2003 г., С 245
63. Покопцева Е.Г. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. / Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004.
64. Рогожина Н.Н., Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансировании в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004.
65. Сделки с недвижимостью: образцы документов, комментарии, практика применения законодательства / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2005.
66. Семенова Е. Жилье и бизнес - не пара? // Росс, правовая газета. ЭЖ-Юрист. №37,2005.
67. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. №4. С. 21-22.
68. Смирнов А. Когда залог банку не впрок // ЭЖ-ЮРИСТ. №13, 2006. С. 4.
69. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.
70. Трусевич С. Госрегистрация: Миссия выполнима // ЭЖ - ЮРИСТ. №38, сентябрь 2006. С. 3.
71. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Росс. юстиция. 2005. №З.С. 15.
Материалы судебной практики
72. Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие 2009 года. Судебная статистика // Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php? id=5&item=35.
73. Постановление президиума Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. 02-08/02. // «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2002 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.11.2009) (Извлечение) // СПС КонсультанетПлюс
74. Информационное письмо Президиума Тверского областного суда (По результатам обобщения судебной практики гражданских дел, рассмотренных судами Тверской области за период с 2006 года по 2007 год, связанных с применением норм жилищного кодекса РФ). // СПС КонсультантПлюс
75. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.08.97 г. №С5-7/03-581 «О федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №10. С. 104-106.
76. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор отдельных постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам, связанным с заключением договоров» // Хозяйство и право. 2000. №6.
77. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2000 г. №49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. №3.
78. Постановление Пленума Верховного суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» от 31.07.81 г. №4 /Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: «Спарк», 1994. С. 91-96.
79. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. №9. С. 5-20.
80. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.98 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, №10.
81. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 08.10.98 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11. С. 7-14.
82. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №1.
83. Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Норма-Инфра М, 1999. С. 206-207.