Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не является собственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никаких полномочий; а также любой из тех, которые перечислены во введении. Подобные «сюрпризы» могут скрываться не только в текущей сделке, но и в глубокой истории ее объекта. Например, в пыли старинного архива может быть обнаружен ветхий пергамент, из которого ученому мужу, по крупицам восстанавливающему события минувших веков, станет известно, что в позапрошлом веке неким негодяем-корыстолюбцем было сокрыто завещание некого лендлорда, и клочок пахотной земли достался ему в руки совершенного незаконно, что делает ничтожными весь ряд последовавших сделок с этой землей. И, если живы потомки тех, кому по найденному завещанию должна была достаться эта земля, они имеют право требовать безоговорочной передачи этой земли им. И не важно, что соседнее село к этому времени уже выросло в большой город - центр мирового финансового рынка, а на месте прежнего огорода находятся несколько земельных участков самой престижной и доходной в городе застройки.

Таким образом, прежде чем купить недвижимость, необходимо тщательно изучить всю историю переходов ее из рук в руки (Title of research), историю залогов и сдачи в аренду, войти в детали семейных историй ее прежних владельцев и прочее, вплоть до самого происхождения недвижимости (например, пожалования королем) с тем, чтобы свести к минимуму возможные неожиданности. Естественно, что такое исследование не под силу рядовому покупателю - для него за достаточно высокую плату это делают специализирующиеся на этом юристы. Но и они не в состоянии дать стопроцентную гарантию «чистоты титула», и покупателю все равно приходится рисковать, а, следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (title insurance). Страхованием титула занимаются специализированные страховые компании, что является весьма эффективным бизнесом. Годовой объем таких компаний в США в 1980 году составлял 1.26 млрд. долларов

Итак, «конструктивными» институтами, составляющими Актовую систему, являются:

- правительственное или частное (например, в Бразилии) бюро регистрации договоров и иных актов о сделках с недвижимостью;

- нотариальные или адвокатские бюро, специализирующиеся на исследовании «Чистоты титула»;

- страховые компании, специализирующиеся на «Страховании титула», или Титульные страховые компании.

В логике Титульной системы регистрации заложено конструктивное единство Поземельной книги и Кадастра недвижимости. Прежде всего, это обусловлено тем, что Поземельная книга как информационная система в качестве основной информационной ячейки использует земельный участок - основной объект регистрируемых прав. Земельный участок получает уникальный идентификационный (кадастровый) номер, которым идентифицируется каждый лист Поземельной книги, посвященный этому участку, а также любой другой документ, хранимый в делах, заведенных на него, в результате чего возникает полная ясность в отношении какого именно объекта зарегистрированы права в Поземельной книге. Однако исторически сложилось так, что национальные системы описания недвижимости развивались, прежде всего, с целью ее налогообложения. В полной мере проблема укрепления прав и роль в этом кадастра была осознана только в XIX веке. Поэтому национальные кадастровые системы значительное время для систем регистрации права служили внешней, параллельной и даже вторичной информационной системой. В XX веке наметилась сильная тенденция объединения этих систем (системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложение и обслуживающего их кадастра недвижимости).

Итак, «конструктивными» институтами, составляющими классическую Титульную систему, являются:

- установленный законом порядок, согласно которому признается лишь то право на недвижимость, которое зарегистрировано в Поземельной книге. В числе этих прав:

- право собственности;

- права и интересы третьих лиц (арендаторов, кредиторов, лиц, в пользу которых обременена недвижимость и прочее.

В сделке с недвижимостью в руки нового владельца право переходит именно в момент регистрации этого права, которая физически состоит в том, что в строке записи «Правообладатель» одно имя заменяется другим.

Поземельная книга, как правило, состоит из трех разделов.

В Германской Поземельной книге, посвященной объекту недвижимости, в части I указываются собственники, в части II - права третьих лиц, (например, право соседа пользоваться дорогой, право муниципальных предприятий прокладывать коммуникации), в части III -залоговые права кредиторов (ипотек и поземельные долги).[10]

Помимо центрально-европейской системы регистрации прав, признанной как классическая Титульная система регистрации прав на недвижимость, в мире имеют распространение и другие системы: система Торренса и Французская система регистрации прав.

2.2. Понятие и современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Данный правовой институт является, в своем современном правовом смысле, новым для законодательства Российской Федерации. Однако то, что права на недвижимое имущество нуждаются в каком-либо публичном подтверждении со стороны государства в силу важности и специфичности данного объекта гражданского оборота, признавалось российскими учеными-цивилистами еще в прошлом веке и начале нынешнего Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Москва, 2004. - С. 238.. Кроме того, различные системы государственной регистрации прав на недвижимость существуют и действуют уже достаточно долгое время и в других странах.

Таким образом, можно сделать вывод, что создание правового института государственной регистрации не строилось на “пустом месте”, а основывалось на теории и практике международного и отечественного гражданского права.

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”:

- земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”); Гражданский кодекс Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2005.

- участки недр (там же);

- обособленные водные объекты (там же);

- леса, многолетние насаждения (там же);

- здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ “О товариществах собственников жилья”);

- нежилые помещения (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ст.1 ФЗ “О товариществах собственников жилья”); части помещений (ст. ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);

- предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;

- жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, ст.1 ФЗ “О товариществах собственников жилья”); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”);

- квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”);

- комнаты (ст.9 ФЗ “О товариществах собственников жилья”, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”);

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”);

- жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”);

- кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ФЗ “О товариществах собственников жилья”, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2005. С.15-16..

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7