Нужно добавить, что арбитражная практика основывается в общем на толковании ГК РФ по буквальному смыслу и признает возникновение права собственности на недвижимые объекты не иначе как после государственной регистрации этого права. К примеру, в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.98 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18. судам предписано исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться переданным ему имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Изучение данных статистики показывает, что количество споров в связи с актами государственной регистрации прав каждый год возрастает. Так, в 2005 г. рост числа дел по спорам, связанным с государственной регистрацией, в сравнении с 2001 г. составил 16,6% Работа арбитражных судов Российской Федерации в 2005 году // Российская юстиция. - 2006. - № 4. - С. 27.; далее количество разрешенных споров о государственной регистрации возросло с 2485 в 2002 г. до 3265 в 2005 г., т.е. на 31,4%. Правда, отдельные публикации уточняют, что в приведенных числах отражена динамика споров в связи с отказом в государственной регистрации Основные показатели работы арбитражных судов Российской Федерации в 2002 - 2005 годах // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 4. - С. 22.. Но едва ли будет ошибкой утверждать, что учащение споров, которые вызваны произведенной регистрацией прав, также имеет место.

Действительно, Закон № 122-ФЗ в ст. 2 говорит, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Это позволяет отдельным авторам заключить, что государственную регистрацию вовсе нельзя оспорить (признать по суду недействительной). Последнее объясняют тем, что Закон прямо не указывает на возможность обжалования в судебном порядке проведенной регистрации права, - он лишь содержит в себе цитированную норму о возможности оспорить само право на недвижимую вещь. Воззрение весьма спорное. Неуказание на возможность оспаривания акта регистрации вовсе не означает запрета на данный способ процессуальной защиты. И судебная практика, как упомянуто, держится той же позиции. Однако различные рассуждения порождает вопрос, в каком качестве может быть оспорен и опровергнут акт регистрации права.

Ответ на данный вопрос лежит в области теории, поскольку законодательство непосредственным образом его не дает. Есть правоведы, которые считают, что государственная регистрация - это явление особого рода, свойствами ненормативного акта не обладающее и в силу этого не могущее быть оспоренным по ст. 13 ГК РФ. Например, Н. Кюршунова в объяснение этого взгляда приводит ряд доводов. По ее мнению, ст. 13 ГК РФ говорит о тех актах государственных органов, которые устанавливают какие-либо права и обязанности для субъектов права и указаны в ст. 8 ГК РФ. Что до актов государственной регистрации, то они имеют другое назначение, а именно признавать и подтверждать возникновение гражданских обязанностей и прав по основаниям, перечисленным в той же ст. 8 ГК РФ. Кроме того, всякий акт государственного органа имеет текст определенного содержания, а акт государственной регистрации права такого текста не имеет; в соответствии с процессуальным законодательством текст обжалуемого ненормативного акта должен быть представлен суду, но требуемого текста не содержат ни запись о праве в Едином государственном реестре, ни выписка из этого реестра, ни свидетельство о государственной регистрации права Кюршунова, Н. Указ. соч. - С. 7..

Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, видимо, эти суждения разделяют (в их предложениях об изменении законодательства оговаривается, что запись в Едином государственном реестре прав, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом - подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др., - представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный "фактический состав", и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М., Статут. 2004. - С. 78-79..

Сообразуясь с подобным взглядом, суды в отдельных случаях находят неправильным обоснование требований, направленных на признание акта регистрации недействительным, ссылкой на нормы права, относящиеся к ненормативным правовым актам. К примеру, в Постановлении от 16.07.2004 по делу № КГ-А55/5764-04 Федеральный арбитражный суд Поволжского округа указал, что акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле ст. 13 ГК РФ, на которую ссылался истец в обоснование своих требований, так как не имеет властного характера, а является юридическим актом признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество Постановление ФАС Поволжского округа от 16 июля 2007 г. № А55/5764-07 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 10. - С. 31..

Но в юридических публикациях высказана и другая точка зрения Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. Крашенинникова П.В. - М., Юрайт. 2007. - С. 45.. Обосновано мнение, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. 13 ГК РФ, надо понимать в широком смысле Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. Садиков О.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). - М., Инфра-М. 2007. - С. 34.. В соответствии с таким пониманием к числу названных актов относится и государственная регистрация права. В частности, В.С. Ем отмечает, что юридические акты вообще - это правомерные действия субъектов, имеющие целью возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Наряду с гражданско-правовыми актами гражданские правоотношения могут порождаться административными актами государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренными законом и иными правовыми актами в качестве основания возникновения гражданско-правовых отношений. Такие акты являются по своей природе ненормативными и непосредственно направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей у конкретного субъекта - адресата акта. При этом чрезвычайно важную роль в процессе возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений играют такие административные акты, как государственная регистрация юридических действий и событий Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. - М., Волтерс Клувер. 2007. - С. 325-326..

Взгляды второго рода представляются более точными. Закон N 122-ФЗ называет государственную регистрацию юридическим актом. Относительно последнего можно утверждать, что, во-первых, это акт, исходящий от государственного органа (специализированного учреждения по регистрации прав); во-вторых, это акт ненормативный (поскольку норм права он не устанавливает); в-третьих, это акт правовой (поскольку он связан с реализацией правовых предписаний и непосредственно направлен на возникновение определенных правовых последствий). Обратясь же к суждениям о непременном текстовом выражении всякого ненормативного акта, придется заметить, что акт государственной регистрации прав на недвижимый объект выражается в записи о праве, т.е. имеет определенный текст (иначе как текстуально запись произвести нельзя), содержание коего можно удостоверить выпиской из реестра прав на недвижимость. Все, таким образом, ведет к выводу, что акт государственной регистрации права может быть подвергнут судебной оценке по правилам гл. 24 АПК РФ Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012., которая посвящена рассмотрению дел об оспаривании ненормативных правовых актов, а также решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц.

Нужно заметить, что Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления № 8619/01 от 20.03.2002 также рассматривал требование о признании недействительным регистрационного акта (записи о правах) в контексте ст. 13 ГК РФ Постановление Президиума ВАС РФ от 20 марта 2006 г. № 8619/06 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 9. - С.34..

К слову, авторы Концепции предполагают указать в законе, что через суд могут быть обжалованы и, как следствие, признаны незаконными (но только при условии отсутствия спора о правах) действия по внесению записи в государственный реестр прав на недвижимость. Однако и при таком подходе вопрос о правомерности регистрации должен рассматриваться по нормам гл. 24 АПК РФ, как вытекающий из публично-правовых отношений.

Возвращаясь к позиции ВАС РФ, изложенной выше и сводимой к необходимости участия зарегистрированного правообладателя в споре о законности государственной регистрации права на стороне ответчика, следует сказать, что по существу она правильна. Действительно, тот, кто оспаривает регистрацию права за другим лицом, по существу оспаривает чужое право. При этом для того, чтобы иметь шанс на успех в возбуждаемом споре, ему необходимо доказать не только незаконность регистрации, но и нарушение собственных прав. Таким образом, заявителю нужно, как правило, подтверждать свое правообладание и соответственно доказывать, что иной обладатель права учтен в государственном реестре без должных оснований.

Но при ближайшем рассмотрении складывается убеждение, что сформулированная ВАС РФ и цитированная выше мысль (которая по характеру своему воспринимается как руководящее положение, идущее от высшей судебной инстанции, и потому зачастую воспроизводится в решениях нижестоящих судов) не может быть безусловно распространена на все случаи несогласия с состоявшимся регистрационным актом.

Иллюстрацией к этому можно предложить практический пример. В обществе с ограниченной ответственностью в связи с избранием нового директора возник корпоративный спор. Отстраненный руководитель, несмотря на то, что за прекращение его полномочий высказались все, кроме него самого, участники организации, совокупно обладающие большей частью уставного капитала, отказался подчиниться воле высшего органа управления юридического лица, удержал у себя всю документацию и печать общества, распорядился не допускать недовольных в помещения организации. В суд был предъявлен иск об устранении препятствий, чинимых обществу прежним директором. Последний же, используя видимость законного характера своих действий, обеспеченную должностными атрибутами (печать, документы общества), стал готовить отчуждение недвижимости общества в собственных интересах: зарегистрировал ранее возникшие права на все недвижимые объекты и приступил к составлению договоров купли-продажи. В то же время арбитражный суд отказал обществу в принятии обеспечительных мер в виде запрета ответчику отчуждать имущество истца, сочтя, что испрошенный запрет, в случае его оформления, будет означать положительное предрешение только что возникшей тяжбы. Как следствие, обществу пришлось найти формальные нарушения, допущенные при регистрации прав на недвижимость, и обратиться в суд с заявлением о признании акта регистрации недействительным. Это позволило приостановить готовящуюся продажу недвижимости и довести до сведения третьих лиц - потенциальных покупателей, что сделку оформляет неуполномоченное лицо, вследствие чего позднее в отношении предмета продажи могут быть обоснованы притязания со стороны действительного собственника (ст. 460 ГК РФ) и это создаст угрозу обратного изъятия имущества.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15