Обращает на себя внимание то, что перечисленные существенные условия договора управления многоквартирным домом относятся к двум элементам договора: к его предмету и цене.
Предмет договора управления многоквартирным домом, как и доверительного управления имуществом, является сложным, он состоит из двух объектов. Первым объектом согласно определению законодателя является имущество, переданное в управление. Обязательное указание в договоре управления многоквартирным домом адреса дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и состава общего имущества в нем (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), позволяющего индивидуализировать объект управления, не вызывает никаких сомнений. К тому же состав имущества, передаваемого в управление, признается существенным условием и в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ).
Вторым объектом в предмете договора управления многоквартирным домом является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, с чем мы уже выражали свое несогласие. Как представляется, это все же действия по управлению многоквартирным домом. В пользу такого мнения кроме уже рассмотренных аргументов, связанных с необходимостью предоставления управляющей организации более широких полномочий, говорит и то, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества обстоятельно определяется в подзаконных актах , следование которым продиктовано императивными нормами законодательства, а также требованиями благоприятности и безопасности условий проживания. Следовательно, такой перечень не может выступать в качестве существенного условия договора управления.
Исходя из сказанного и существа отношений, обязательным условием договора управления многоквартирным домом являются именно действия по управлению многоквартирным домом, тем более что согласно ст. 161 ЖК управление многоквартирным домом включает среди прочих и деятельность по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. С учетом же особой специфики объекта управления возникает необходимость согласования отдельных параметров такого управления, а именно условий о правомочиях управляющей организации по распоряжению общим имуществом. Как представляется, собственникам помещений и управляющей организации непременно надлежит сделать это в рамках заключаемого договора управления.
Надо сказать, что подобный подход применяется в договорах доверительного управления недвижимым имуществом. Так, согласно нормам, регулирующим права доверительного управляющего (ст. 1020 ГК РФ), осуществлять распоряжение недвижимостью управляющий вправе только в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Следовательно, какие-либо действия доверительного управляющего, связанные с распоряжением доверенной ему недвижимостью, возможны, только если об этом прямо сказано в договоре. Из этого можно сделать вывод, что в указанных договорах правомочия управляющего по распоряжению имуществом являются существенным условием
Таким образом, в качестве существенного условия договора управления многоквартирным домом вместо «перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества...» (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) следует указать следующее: «...действия по управлению многоквартирным домом, с определением правомочий управляющей организации по распоряжению общим имуществом».
Как уже отмечалось, следующая группа обязательных условий договора управления многоквартирным домом относится к цене договора, а именно порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Нетрудно заметить, что в представленном перечне отсутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, - очевидно, это можно считать упущением законодателя, поскольку обязательность указания подобного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквартирным домом, согласно которому он всегда является возмездным. В связи с этим в договоре управления домом стороны должны согласовать порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации под страхом признания договора незаключенным, подобно тому, как закреплено в договоре доверительного управления имуществом.
Следовательно, правильнее было бы дополнить п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, изложив его в следующей редакции:
«3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
3) цена договора, включая размер вознаграждения управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, а также порядок определения цены договора и порядок оплаты».
Другой отличительной от договоров возмездного оказания услуг и подряда, но в то же время приближающей к договорам доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1016 ГК РФ) особенностью договора управления многоквартирным домом является длительность его срока действия: заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Это обусловлено тем, что указанный тип обязательств, как уже отмечалось выше, не рассчитан на совершение управляющей организацией разовых сделок, а представляет собой длящееся правоотношение.
Кроме того, и в договоре управления многоквартирным домом, и в договоре доверительного управления имуществом одинаково решаются вопросы их пролонгации, а также отчетности управляющей организации (доверительного управляющего).
В конечном счете нельзя не сказать о таких ключевых признаках договора управления многоквартирным домом, как особая конструкция правоотношений сторон, обусловленная множественностью лиц на стороне собственников помещений, и наличие специфического объекта, имущественного комплекса, находящегося в их общей долевой собственности. Это, в свою очередь, вызывает дополнительное требование, предъявляемое к порядку заключения договора управления: условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
Соответственно, причисление договора управления многоквартирным домом к разряду договоров подряда, оказания услуг, а также агентских договоров представляется недопустимым. Утверждение же, что в случае комбинирования способов управления согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (т.е. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией) управляющая организация выступает как обыкновенный подрядчик, считаем ошибочным.
Следовательно, для устранения неопределенностей и пробелов в правовом регулировании отношений по управлению многоквартирным домом необходимо в ЖК РФ признать его разновидностью договора доверительного управления имуществом, предусмотрев в ЖК РФ возможность применения к правоотношениям из договора управления многоквартирным домом нормы гл. 53 ГК РФ при условии, если иное не предусмотрено в Жилищном кодексе и не вытекает из существа таких отношений.
Обобщая вышеизложенное, можно утверждать, что передача управляющей организации на основании договора управления многоквартирным домом управления домом, где уже имеется организация, осуществляющая управление (ТСЖ или потребительский кооператив), невозможна. В действительности это является не чем иным, как осуществлением управления одним многоквартирным домом двумя организациями одновременно, что недопустимо, поскольку противоречит самой сути управления и положению ч. 9 ст. 161 ЖК РФ. Ведь за управление через управляющую организацию, равно как и товариществом собственников жилья, должны проголосовать собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. При этом для реализации выбора во всех случаях требуется одинаковое количество голосов.
В то же время не совсем понятно тогда, почему нельзя заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией при непосредственном управлении. По-видимому, этот случай законодателем расценен как изменение способа управления.
Что же касается отсутствия у ТСЖ или потребительского кооператива возможности или желания самостоятельно осуществлять отдельные работы и услуги по эксплуатации, ремонту, обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома, то для этого они должны будут заключить соответствующий договор подряда и/или оказания услуг (а не договор управления многоквартирным домом) с лицами, осуществляющими данную деятельность. Возможно даже, что на стороне исполнителя будет выступать управляющая организация.
Исходя из этого, как представляется, следует исключить возможность органов управления ТСЖ и потребительского кооператива заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, внеся соответствующее изменение в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.
Глава 3. Значение договора управления многоквартирным домом
Предлагаем рассмотреть, чем принципиально отличаются предусмотренные Жилищным кодексом РФ формы управления многоквартирным домом и какими могут быть последствия в том случае, если собственниками помещений была выбрана управляющая компания.
Товарищество собственников жилья, тот или иной вид кооперативов, управляющая компания являются, как уже говорилось ранее, юридическими лицами. То есть они вправе заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, производить наем тех или иных сотрудников. В случае же, если собственниками помещений избран непосредственный способ управлении, возникают связанные с этим вопросы, а именно, каким образом нанимать необходимых специалистов (например, бухгалтера, руководителя). По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми навыками. Но возложить на них ответственность за допущенные ими нарушения очень сложно. Также непонятно, будет ли официально производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж.
30 декабря 2004 г. был принят Закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», который вступил в силу 1 января 2006 г. Согласно этому Закону в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются, в частности, в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации. Именно они приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме. То есть если вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, где по решению большинства собственников, к которому вы не относитесь, управление осуществляет товарищество, кооператив или управляющая компания, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя их. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
