Типовой набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор найма жилого помещения), как следует из жилищного кодекса РСФСР (ч. 2 ст. 50 ЖК РФ), утверждается Правительством России. Сама дата утверждения Правительством Типового договора (постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г., в редакции постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г.)[7] Постановление СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР" // ???????? ????????????? ????????????? ?????, 1986 ?., N 2, ??. 10. [7] говорит о том, что документ уже не отвечает сложившимся реалиям.

Указанное противоречие было устранено утверждением примерной формы договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, приведенной в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113[8] Приказ Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 "Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве" (в ред. от 11 декабря 1997 г.) // ????????-?????, ???? 1998 ?., ?24 [8].

Решается этот вопрос и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Так в Казани, действует Постановление главы администрации г. Казани от 3 мая 1999 г. N 846 "О договоре найма жилого помещения коммунального жилищного фонда"[9] Постановление Главы администрации г. Казани от 3 мая 1999 г. N 846 "О договоре найма жилого помещения коммунального жилищного фонда" // Нормативные акты Республики Татарстан", N 6, июнь 1999 г. [9], которым была утверждена форма договора найма жилого помещения коммунального жилищного фонда.

«Существование типовых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласования условий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами не происходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно не оформляется. В этом смысле данный договор близок к договору присоединения (ст.428 ГК РФ), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст. 427 ГК РФ "Примерные условия договора". Относительно коммерческого найма необходимо отметить, что утверждаемый Правительством Типовой договор может применяться лишь при соответствующем на то желании, в первую очередь, собственника жилья»[10] Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1997. - с. 147.

  [10].

Однако, нормы Гражданского кодекса, а именно ст. 674 ГК РФ, закрепляет, что договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 Гражданского кодекса правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости.

Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК). На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК).

Таким образом, оба обязательства возникают из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма отягощен административным актом - ордером, который, в свою очередь, является основанием заключения самого договора. Вместе ордер и договор образуют сложный юридический состав - только при наличии обоих документов можно говорить о возникновении "социального" жилищного правоотношения.

Возмездность договора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (ст. 55 ЖК РСФСР, ст. 682 ГК РФ). Она определяется исполнительным органом власти субъекта Федерации. Так в Республике Татарстан, этот вопрос регулируется Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 1999 г. N 784 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг"[11] Постановление КМ РТ от 14 августа 2000 г. N 583 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 1999 г. N 784 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг" // Республика Татарстан", №164-165, 17 августа 2000 г. [11], которым в частности было утверждено Положение "О порядке расчета и внесения платежей за наем жилого помещения, техническое обслуживание и ремонт жилого здания, коммунальные услуги".

В отношении коммерческого найма конкретных цифр нет - размер платы рассчитывается с помощью методики определения платы за жилое помещение.

Плата за коммунальные услуги (ст. 57 ЖК РСФСР, ч. 3 ст. 678 ГК РФ, ст. 15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики») характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказание услуг. Правда, нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как "платеж за жилищные услуги", или "квартирная плата". Понятие "коммунальные услуги" включают в себя: холодное и горячее водоснабжение; теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, канализацию. Иные услуги (телефон, радио, обслуживание телеантенны) не носят характер коммунальных. В то же самое время следует отметить некорректность характеристики энергоснабжения (электро-, газо-, тепло- и т.д.) как предоставления услуг. В данном случае перед нами разновидность купли-продажи - договор энергоснабжения.

Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения"[12] Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения". Собрание законодательства Российской Федерации, 16 августа 1999 г., N 33, ст. 4116. [12] в структуру платежей граждан включена такие виды платы как:

?        плата за содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

?        плата за капитальный ремонт жилищного фонда;

?        плата за наем жилья.

Такой вид платежа, как содержание и ремонт жилищного фонда, впервые был закреплен в постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707[13] Постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" // Собрание законодательства Российской Федерации, 24 июня 1996 г., N 26, ст. 3139; Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 настоящее постановление признано утратившим силу. [13]. И тогда в структуре платежей населения за жилье появился третий платеж - за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях, иначе говоря, плата за услуги по техническому обслуживанию.

Эта позиция по выделению платежа за содержание и ремонт мест общего пользования была в дальнейшем проведена в постановлении Правительства РФ от 26 мая 1997 г. "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг".

Эти два постановления положили начало спору, о правомерности включения дополнительных видов платежей. Так, в качестве обоснования своей позиции Д. Потяркин отмечал: "Постановление от 18 июня 1996 г. N 707, как в нем сказано, принято на основании ст.15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Однако в данной статье нет и упоминания об указанной плате за содержание мест общего пользования. Более того, ст. 141 ЖК РСФСР прямо относит в число обязанностей наймодателя "надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории"[14] Д. Потяркин «Договор найма жилого помещения» // ?????????? ???????, 1998, N 1. - ?.35. [14]. Таким образом, не может не возникнуть вопрос о правомерности данного постановления в части перекладывания расходов на нанимателей.

И даже учитывая то, что Постановление от 18 июня 1996 г. N 707 уже утратило свою юридическую силу, противоречие еще существует. Каковы же пути его разрешения?

Несмотря на то, что во многих нормативных актах обязанность по содержанию придомовой территории закреплена за наймодателем или арендодателем, наниматель или соответственно арендатор должны принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории, что и позволяет включать эти затраты в состав квартплаты.

Разграничение в структуре платежей за жилье необходимо по той причине, что могут возникать вопросы об оплате, а вернее о составе платы за жилище и ее размере в том случае, когда наниматель, допустим, фактически не проживает в занимаемом помещении. При документальном подтверждении факта и времени отсутствия граждан по месту постоянного проживания (регистрации) они освобождаются за соответствующий период от обязанности оплатить услуги за вывоз мусора, канализацию, газо- и водоснабжение.

Так, согласно Временным правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории города Казани, утвержденными Постановлением Главы администрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213[15] Временные правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории города Казани, утверждены Постановлением Главы администрации г. Казани от 1 декабря 1993 г. N 1213. [15], "в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца, оплата за коммунальные услуги за время их отсутствия не взимается. От оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются".

В то же время интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель в данном помещении или нет. В этом случае невнесение платы за жилое помещение (платы за наем), которая предусмотрена договором найма жилого помещения, должно рассматриваться как нарушение договорного обязательства, что может повлечь расторжение данного договора.

При этом необходимо учитывать, что данные нормы, в основном, рассчитаны на коммерческий наем и применяться к социальному найму могут лишь с учетом жилищного законодательства, так как в перечне применяемых к социальному найму статей ГК (п.3 ст.672 ГК РФ) нет ст.ст. 687 ГК и 688 ГК, регулирующих вопросы расторжения договора найма. К социальному найму логично было бы отнести ст. 98 ЖК, которая не предусматривает в числе оснований для выселения нанимателя (т.е. расторжения договора найма) невнесение квартирной платы.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6