По общему правилу местом его нотариального удосто-верения является место нахождения недвижимого имуще-ства. Аналогичным образом государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения земельного участка.
При государственной регистрации ипотеки в регистра-ционную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипоте-кой обязательства, или данные о порядке и условиях ее оп-ределения, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь об ипотеке.
Одновременно с нотариальным удостоверением дого-вора залога земельного участка налагается запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено этим догово-ром.
В течение всего срока, когда действуют условия дого-вора залога земельного участка, он остается у залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.
В случае неисполнения залогодателем обеспеченного за-логом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при со-хранении его целевого назначения. При этом до момента продажи земельного участка банк может предоставить за-логодателю право выкупить заложенный им земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кре-дита и процентов за пользование им.
Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распоряди-тельному органу или юридическому лицу Республики Бе-ларусь, или гражданину Республики Беларусь, которые в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут быть собственниками такого участка.
При получении банком за проданный земельный уча-сток суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Респуб-лики Беларусь, - соответствующему исполнительному и распорядительному органу.
Если вырученных средств от реализации земельного участка недостаточно для погашения кредита и процентов, то банк может возместить недостающую сумму из имуще-ства залогодателя в установленном законом порядке.
В случае смерти гражданина - залогодателя земельного участка, право пользования полученным им кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления ими права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установлен-ном законодательными актами Республики Беларусь.
В случае изъятия у залогодателя для государственных или общественных нужд заложенного земельного участка и предоставления ему в частную собственность другого зе-мельного участка право залога переходит на предоставлен-ный земельный участок, если договором о залоге земельно-го участка не предусмотрено иное.
Достаточно сложен вопрос о соотношении залога зе-мельного участка с залогом находящихся на нем зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК ипоте-ка здания или сооружения допускается только с одновре-менной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке земельного участка право залога не распространя-ется на находящиеся или возводимые на этом участке зда-ния и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования {сер-витут) той его частью, которая необходима для использо-вания здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определя-ются соглашением сторон, а в случае спора - судом.
Если ипотека установлена на земельный участок, на ко-тором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении взы-скания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, ко-торые в отношении этого лица имел залогодатель.
Порядок осуществления действий по залогу недвижи-мости в Республике Беларусь может быть представлен следующим образом.
1. Собственник обращается в банк с заявлением о пре-доставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспе-чить определенным недвижимым имуществом.
Ипотечный банк проверяет документы, удостове-ряющие право собственности на недвижимость в соответ-ствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге, затем оценивается стоимость закладываемого имущества.
Банк согласовывает с собственником имущества ус-ловия ипотечного кредита, сумму кредита.
Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачас-тую банк страхует недвижимость за свой счет. Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.
Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредит-ный договор, в том числе и договор о залоге (залоговое свидетельство).
Договор о залоге регистрируется органами регистра-ции залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продажу) этого имущества без согласия залогодержателя.
7. В случае невозвращения ссуды банк реализует не-движимость (земельный участок).
Особая привлекательность залога как способа обеспе-чения обязательств в том, что он позволяет проще произве-сти принудительное взыскание.1 Земельные участки - особое недвижимое имущество, поэтому реализация банком такой недвижимости связана с рядом особенностей. Так, в законодательстве установлен перечень земельных участков, которые могут стать предметом ипотеки, а также круг зе-мель, не подлежащих ипотеке. Законодательство не допус-кает ипотеки земель, находящихся в государственной соб-ственности, сельскохозяйственных угодий. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой мень-ше минимального размера, установленного нормативными актами для земель различного целевого назначения. Еще раз подчеркнем, что банк-залогополучатель вправе реали-зовать при сохранении целевого назначения земельный участок только соответствующему сельскому (поселково-му), городскому (городов областного подчинения и города Минска), районному исполнительному и распорядительно-му органу, гражданину, но при условии, что он может быть собственником земли. Такая реализация осуществляется на основании решения суда. Из вырученной суммы банк-залогодержатель удовлетворяет свои претензии к залогода-телю в пределах его долга по кредиту, а остальную часть возвращает залогодателю.
Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита: улучшение качества земельного уча-стка и повышение плодородия почвы, строительство жило-го дома, производственных построек, приобретение техни-ки, семян, удобрений и другие нужды, приобретение до-полнительного земельного участка в размерах, установлен-ных действующим законодательством.
При несогласии залогодателя с требованием банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврате кредита вопрос решается в судебном порядке.
Специальным положением урегулирован порядок пере-дачи в залог права аренды при ипотеке зданий и сооруже-ний юридическими лицами.
Ипотека здания или сооружения и залог принадлежаще-го залогодателю права аренды земельного участка или его соответствующей части осуществляются по одному дого-вору об ипотеке с согласия арендодателя земельного участ-ка. Форма, порядок составления и регистрации договора об ипотеке регулируются законодательством Республики Бе-ларусь.
Передача в залог права аренды происходит в следую-щем порядке:
получение согласия арендодателя на передачу в за-лог права аренды;
составление сторонами договора об ипотеке и его нотариальное удостоверение;
регистрация залога права аренды в государствен-ном земельном кадастре;
государственная регистрация залога права аренды в специально уполномоченном органе регистрации.
Для получения согласия на передачу в залог права аренды земельного участка залогодателем (арендатором) подается в исполнительный и распорядительный орган по месту нахож-дения земельного участка (арендодатель) заявление произ-вольной формы о получении согласия на залог права аренды. К заявлению прилагается проект договора об ипотеке.
Арендодатель рассматривает заявление в месячный срок со дня его подачи и принимает решение о согласии или несогласии на передачу в залог права аренды. Решение арендодателя о согласии на передачу в залог права аренды является неотъемлемой частью договора об ипотеке.
Право аренды не может быть предметом договора об ипотеке в следующих случаях:
при изъятии земельного участка в случаях, установленных законодательством Республики Беларусь;
если срок залога превышает срок аренды земельного участка;
если земельный участок или права на него не могут быть переданы в залог в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Залог права аренды земельного участка подлежит реги-страции в Государственном земельном кадастре.
ДАРЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
По договору дарения одна сторона (даритель) безвоз-мездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо осво-бождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 543 ГК).
Право совершить такую сделку имеют граждане - соб-ственники земли. Общие положения о дарении содержатся в ГК Республики Беларусь (ст. 543-553).
По договору дарения даритель - собственник земель-ного участка, безвозмездно передает его одаряемому в собственность.
Договор дарения земельного участка может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае да-ритель обязуется в будущем передать земельную недвижи-мость в собственность одаряемого. Отличительной чертой данного договора является его безвозмездность.
Договор дарения земельного участка как и другой не-движимости заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован.
Для совершения дарения даритель должен иметь доку-менты, удостоверяющие его право частной собственности на земельный участок.
Договор дарения должен содержать следующее:
данные о гражданах, совершающих сделку;
подробное описание и характеристику предмета до-говора;
указание на наличие или отсутствие споров по предмету договора;
перечень обременении земельного участка, в том числе сервитутные и иные права третьих лиц;
указание на безвозмездный характер отношений да-рителя и одаряемого.
Даритель вправе отменить дарение в случаях, указан-ных в ст. 549 ГК Республики Беларусь.
В договоре дарения может быть обусловлено право да-рителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В этом случае одаряемый обязан возвратить пода-ренную вещь - земельный участок.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемо-му после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода даре-нию применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по на-следству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Наследование и правопреемство в отношении земель-ных участков осуществляется согласно гражданскому зако-нодательству Республики Беларусь, а также Кодексу Рес-публики Беларусь о земле. Причем законодательством пре-дусматривается возможность наследования земельных уча-стков, находящихся как в собственности граждан, так и за-крепленных за ними на праве пожизненного наследуемого владения.
Обычно земельный участок переходит по наследству вместе с домом (дачей), но может представлять и самостоя-тельную ценность (если он еще не застроен или предназна-чен только для использования под огород или сад). Может встать вопрос о разделе участка между несколькими на-следниками. Кроме того, следует различать переход по на-следству земельного участка, находящегося в собственно-сти гражданина, и право пожизненного наследуемого вла-дения землей.
Законом установлены два основания для признания на-следников к наследованию - по закону и по завещанию.
При наследовании по закону земельный участок перехо-дит наследникам в соответствии с установленной очеред-ностью в порядке, предусмотренном завещателем. Насле-дование по закону осуществляется в случаях:
когда наследодатель не оставил завещания;
когда завещана только часть имущества, а незавещанный участок переходит к наследнику по закону;
если наследник по завещанию умер ранее наследода-теля;
если наследник по завещанию отказался от наследст-ва;
если завещание в целом или в части будет признано недействительным.
При наследовании по закону должен быть соблюден принцип очередности наследования. Место и время откры-тия наследства на земельный участок, круг наследников первой и последующих очередей, порядок принятия на-следства определяется в соответствии с нормами граждан-ского законодательства.
Гражданин может оставить по завещанию земельный участок либо его часть одному или нескольким гражданам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также Республике Беларусь и ее административ-но-территориальным единицам.
Завещатель вправе без объяснения причин лишить на-следства одного, нескольких или всех наследников по зако-ну. Такое лишение наследства наследника по закону не распространяется на его потомков, они наследуют по праву представления, если из завещания не вытекает иное (ст. 1041 ГК).
Нетрудоспособные и несовершеннолетние наследники первой очереди получают обязательную долю в наследстве в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов, каждый из них может передать по завещанию своим наследникам половину такого участка. При отсутствии завещания право собственности на эту часть земельного участка переходит к другому супругу.
Завещание может быть составлено как отдельно на зе-мельный участок, так и на все имущество, включая землю.
Право собственности на земельный участок или его часть переходит к наследникам с момента принятия на-следства, удостоверяется свидетельством о праве на на-следство, выданным органами нотариата по заявлению на-следника.
Если участок наследуется несколькими наследниками, то он подлежит разделу между ними в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства о наследова-нии. При этом не допускается дробление земельного участ-ка, которое привело бы к нарушению требований, установ-ленных ст. 17 Кодекса о земле. По соглашению между на-следниками земельный участок может быть передан одному их них. Остальным наследникам в этом случае выплачивает-ся компенсация в денежной форме, соответствующая стои-мости причитавшейся им доли земельного участка. Если же между наследниками возник спор по поводу земли, то он подлежит разрешению в судебном порядке.
Земельный участок может быть разделен между на-следниками, если размер образовавшихся при этом земель-ных участков не окажется менее минимального, позволяю-щего использовать часть для тех или иных целей.
Если площадь земельного участка превышает макси-мальные размеры, предусмотренные для земель определен-ного целевого назначения, излишняя часть такого участка не наследуется.
Земельный участок не передается по наследству или правопреемникам в случаях, когда ни один из наследников (правопреемников) не может быть собственником земли. В этих случаях земельный участок переходит в государствен-ную собственность, наследники получают денежную ком-пенсацию, равную сумме, выплачиваемой при осуществле-нии выкупа соответствующих земельных участков. Вместо компенсации наследникам - не гражданам Республики Бе-ларусь, постоянно проживающим на территории Республи-ки Беларусь, по их желанию соответствующие земельные участки предоставляются в аренду сельскими (поселковы-ми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядитель-ными органами при сохранении их целевого назначения (ст. 58 Кодекса о земле).
Если у наследодателя вообще нет наследников или все они откажутся от наследства либо не примут его, имущест-во по праву наследования переходит к государству.
Гражданин Республики Беларусь, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, если на зе-мельном участке отсутствуют строения и сооружения, име-ет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Бела-русь (ст. 59 Кодекса о земле).
Особенности наследования земельного участка гражда-нина Республики Беларусь, который вел крестьянское (фермерское) хозяйство, определены в ст. 82 Кодекса о земле. В случае смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства право пожизненного наследуемого владения зе-мельным участком передается одному из членов крестьян-ского (фермерского) хозяйства, супругу, одному из детей, родителей, родственников умершего, которые вели хозяй-ство совместно с наследодателем. При отсутствии таких членов крестьянского (фермерского) хозяйства право на-следования возникает у другого наследника по закону в случае, если к нему переходит имущество крестьянского (фермерского) хозяйства и он трудоспособен, желает вести крестьянское (фермерское) хозяйство, имеет необходимую квалификацию, опыт работы в сельском хозяйстве, а также имеет право вести крестьянское (фермерское) хозяйство.
Споры между наследниками, а также между наследни-ками и другими гражданами Республики Беларусь по пово-ду преимущественного права на дальнейшее ведение кре-стьянского (фермерского) хозяйства разрешаются судом с учетом вклада каждого из них в развитие хозяйства, а так-же их реальных возможностей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (трудоспособности, профессио-нальной подготовки, других обстоятельств).
В случае отказа наследников от дальнейшего ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также при отсут-ствии наследников вопрос о дальнейшем использовании земельного участка решается районным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодатель-ством Республики Беларусь.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г.) Минск «Беларусь» 2004г.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь: с комментариями к разделам / Комментарии В. Ф. Чигира. - 3-е изд. - Мн.: Амалфея, 2000.-704с.
3. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008г. № 425. Принят Палатой представителей 17 июня 2008 года. Одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года. Юридическая база «ЮСИАС».
4. Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 360с.
5. Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие. - Мн.: Амалфея, 2000. - 480с.
Страницы: 1, 2
