В случае не уведомления продавца о нарушении условий договора о качестве, количестве и т.д., покупатель не вправе требовать от продавца устранения этих нарушений, если продавец докажет, что несвоевременное его уведомление повлекло несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он бы понести, если бы был своевременно уведомлен об этом (п. 2 ст. 453 ГК).

4) И, наконец, еще одна обязанность покупателя или продавца может быть предусмотрена в договоре - это страхование товара (ст.460 ГК).

В случае, когда сторона, обязанная страховать товар не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать возмещения расходов либо отказаться от договора.

Договор розничной купли-продажи. Понятие и элементы договора розничной купли-продажи

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 462 ГК).

Договор розничной купли продажи является консенсуальным, двухсторонним, возмездным, публичным договором и, как правило, выступает в качестве договора присоединения.

Сторонами по договору розничной купли-продажи является продавец и покупатель. В качестве продавца по договору розничной купли-продажи могут выступать либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели. Кроме того, розничная торговля и торговля некоторыми видами товаров, в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 21.08.1995г. N 456 «О Перечне видов деятельности, на осуществление которых требуется специальное разрешение (лицензия), и органов, выдающих эти разрешения (лицензии)»11 Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь. 1995. N 24. Ст. 591; 1996. №1. Ст. 26; 1996. №5. Ст.120; 1996. №5. Ст.127; 1996. №7. Ст. 182; 1996. №7. Ст. 198; 1996. №20. Ст. 495; 1996. №23. Ст. 575; Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь1997. №3. Ст. 121; 1997. №6. Ст. 229; 1997. №8. Ст. 284; 1997. №8. Ст. 296; 1997. №9. Ст. 318; 1997. №13. Ст. 482; 1997. №20. Ст. 710; 1997. №22-23. Ст. 800; 1997. №22-23. Ст. 803; и т.д., осуществляется при наличии соответствующих лицензий на право осуществление данных видов деятельности. Покупателем по договору выступают граждане (потребители).

Особый характер розничной купли-продажи абсолютно исключает возможность участия в этой сделке государства, так как оно не является не предпринимателем, ни потребителем

Предметом договора розничной купли - продажи может быть товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего и иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью и не изъятые из оборота. Таким образом, предмет договора розничной купли-продажи уже, чем предмет купли-продажи вообще.

Отмеченные особенности субъектного состава и предмета договора позволяют отграничить договор розничной купли-продажи от других видов купли продажи.

Цена договора розничной купли-продажи, как следует из п. 2, ст. 464 Гражданского кодекса является существенным условием договора.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено законодательством и не вытекает из существа обязательства. Отсюда можно сделать вывод о том, что покупатель по договору розничной купли-продажи не может непосредственно участвовать в определении цены товара.

Правила о форме и порядке заключения договора розничной купли-продажи обладает рядом особенностей.

Договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий.

Однако ряд авторов считают такую формулировку формы договора розничной купли-продажи не совсем удачной и предлагают подчинить ее общим правилам о форме сделок (ст. 159-163 ГК) Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «ПРОСПЕКТ», 1997. Стр. 46-47. .

Содержание договора розничной купли-продажи

Особенностью договора розничной купли-продажи является право покупателя обменять качественный непродовольственный товар на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектности в течении четырнадцати дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более длительные сроки не объявлены продавцом.

Если обменивается товар надлежащего качества на аналогичный товар дороже, то покупатель доплачивает разницу в ценах продавцу, а если дешевле, то продавец возвращает эту разницу покупателю. При этом цена на обмениваемый товар определяется исходя из цен, уплаченных покупателем при заключении договора.

Если в момент предъявления требования у продавца нет необходимого для обмена товара, то покупатель может вернуть приобретенный товар и получить уплаченную за него цену.

Однако, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 9.02.1994г. №68 Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1994. №5. Ст. 58. установлен перечень доброкачественных непродовольственных товаров не подлежащих обмену (например, чулочно-носочные изделия, обои и изделия из них, игрушки, лакокрасочные материалы и т.д.). Этот перечень является исчерпывающим и не может быть изменен продавцом.

Особенности ответственности продавца при продаже покупателю некачественного товара состоят в следующем.

Покупатель по договору розничной купли-продажи может предъявить требования по поводу приобретенного некачественного товара в течении двенадцати месяцев с момента перехода к нему права собственности на товар, если более длительные сроки не установлены законодательными актами или договором, а в случаях, когда но товар установлены гарантийные сроки или сроки годности, - в течении этих сроков.

Подробно права покупателя при продаже ему товара ненадлежащего качества регламентированы ст. 473 ГК и Законом Республики Беларусь «О защите прав потребителей». Следует отметить, что законодательство о розничной купле-продаже устанавливает значительно более неблагоприятные для продавца последствия при нарушении им условий о качестве товара.

В случае замены товара, уменьшения его покупной цены либо возврата продавцу возникает необходимость производства расчетов между продавцом и покупателем. Такие расчеты могут быть осложнены в результате изменения (увеличения или уменьшения) стоимости аналогичных товаров к моменту производства расчета.

При замене некачественного товара на такой же товар надлежащего качества, при повышении цен покупатель не должен уплачивать продавцу разницу в цене, и продавец не должен выплачивать покупателю разницу в цене, если цена на этот товар понизилась.

При замене некачественного товара на аналогичный товар надлежащего качества, но другой марки, модели и т.п., разница в ценах на такие товары подлежит возмещению. Цены на эти товары, определяются на момент добровольного удовлетворения требования продавцом требования покупателя, а если оно добровольно продавцом удовлетворено не было - на момент вынесения судом решения о замене. Разница в ценах доплачивается продавцу покупателем, если цена товара другой марки модели и т.п. больше цены заменяемого товара и возвращается продавцом покупателю, если цена на товар другой марки, модели и т.п. ниже.

При соразмерном уменьшении покупной цены расчет производится исходя из цены товара, существующей в момент предъявления требования об уценке, а если оно добровольно удовлетворено не было, - на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены.

В случае, когда покупатель возвращает товар ненадлежащего качества, ему возвращается уплаченная за товар денежная сумма исходя из цены на товар, существующей на момент удовлетворения требования продавцом, а если оно добровольно удовлетворено не было, - на момент вынесения судом решения. По этому покупателю как при повышении цены на товар, так и при ее снижении продавец должен выплатить разницу в цене.

Основная обязанность покупателя принять и оплатить товар.

Исполнение договора розничной купли-продажи осуществляется, как правило, одновременно с его заключением. Однако в соответствии со ст. 466 ГК сторонами может быть заключен договор с условием о принятии покупателем товара в определенный договором срок, в течение которого этот товар не может быть продан другому покупателю.

Если иное не предусмотрено договором, неявка покупателя или не совершение иных необходимых действий для принятия товара в определенный договором срок может рассматриваться продавцом в качестве отказа покупателя от исполнения договора.

Поскольку момент заключения и оплаты товара чаще всего совпадает, поэтому обязанность оплатить товар имеет значение лишь для тех договоров, в которых момент заключения и исполнения договора не совпадает. Таковыми являются договор розничной купли-продажи с условием предоплаты, оплаты товара в кредит (в том числе в рассрочку).

Особенности ответственности покупателя состоят в следующем:

v если покупатель не вносит сумму предварительной оплаты, то считается, что он отказывается от исполнения договора;

v при продаже товаров в кредит, в том числе с рассрочкой платежа на сумму (очередной платеж) проценты не начисляются.

Разновидности договора розничной купли продажи

Продажа товаров по образцам.

Согласно ст. 467 ГК “Продажа товаров по образцам” договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным продавцом.

Особенности заключения договоров продажи товаров по образцам с участием покупателей-граждан определяются Правилами продажи товаров по образцам, утвержденными приказом Министерства торговли Республики Беларусь от 16 июня 1998 г. N 8311 Бюллетень нормативно-правовой информации, 1998, № 15..

При продаже товаров по образцам покупателю-гражданину продавец обязан обеспечить по согласованию с покупателем услуги не только по доставке товара, но также по подключению, наладке и пуску в эксплуатацию технически сложных товаров, которые по техническим требованиям не могут быть пущены в эксплуатацию без участия соответствующих специалистов. Продавец может также предоставлять другие услуги при продаже товаров по образцам (по сборке, установке, подключению, наладке и сервисному обслуживанию товаров).

Перечень товаров, продаваемых по образцам, и оказываемых услуг определяется продавцом. Покупатель вправе отказаться от услуг, предлагаемых продавцом, при заключении договора.

При продаже товаров по образцам заключение договора производится в месте продажи товара, либо путем передачи покупателем сообщения о намерении приобрести товар посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что сообщение исходит от покупателя.

На выбранные покупателем по образцам товары продавец оформляет в двух экземплярах договор (квитанцию, счет).

Договор продажи товаров по образцам, заключаемый в месте его продажи, считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю кассового чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. При отсутствии покупателя в месте продажи товара такой договор считается заключенным с момента получения продавцом сообщения о намерении покупателя приобрести товар на условиях, предложенных продавцом.

Передача покупателю товара, приобретенного по образцу, производится в месте продажи непосредственно после оплаты, а также путем пересылки его почтовыми отправлениями, путем перевозки транспортными средствами с доставкой товара по адресу, указанному покупателем в договоре.

Продавец обязан передать товар покупателю в порядке и в сроки, установленные в договоре. Доставка товара транспортом в пределах населенного пункта, где он продан, должна быть осуществлена в сроки, определяемые соглашением сторон, но не позднее трех календарных дней с момента оформления и оплаты покупки. В иных случаях сроки доставки товара покупателю устанавливаются договором.

Покупатель до передачи ему товара вправе отказаться от исполнения договора при условии возмещения продавцу лишь необходимых расходов, понесенных в связи с совершением действий по выполнению договора.

В случае, если доставка товара произведена в установленные договором сроки, но товар не был передан покупателю по его вине, повторная доставка производится в новые сроки, согласованные с продавцом после повторной оплаты покупателем стоимости услуги по доставке товара.

При наличии в работах (услугах) существенных отступлений от условий договора или иных существенных недостатков покупатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договор розничной купли-продажи с условием доставки товара покупателю

В случае, когда договор розничной купли-продажи заключен с условием доставки товара покупателю, продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара покупателем не указано, - в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющегося покупателем (пункт 1 ст. 469 ГК).

Договор розничной купли-продажи считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии - любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 2 ст. 469 ГК).

В случаях, когда договором розничной купли-продажи не определено время доставки товара для вручения его покупателю, товар должен быть доставлен в разумный срок после получения требования покупателя (пункт 3 ст. 469 ГК).

Продажа товаров с использованием автоматов

Розничная торговля может осуществляться и с использованием технических средств (автоматов).

Согласно статье 468 ГК в случаях, когда продажа товаров производится с использованием автоматов, владелец автоматов обязан довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения ее на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара.

Договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Если покупателю не предоставляется оплаченный товар, продавец обязан по требованию покупателя незамедлительно предоставить покупателю товар или возвратить уплаченную им сумму.

Изложенные правила применяются и в случаях, когда автомат используется для размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты, если иное не вытекает из существа обязательства.

Договор продажи недвижимости. Понятие и элементы договора продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1ст. 520 ГК).

Договор купли продажи недвижимости является консенсуальным, двухсторонним, возмездным договором.

Сторонами по договору продажи недвижимости являются продавец и покупатель. На стороне продавца и покупателя могут выступать любые субъекты гражданского права.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В договоре должны содержаться данные позволяющие определить, недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные позволяющие определить расположение недвижимости на местности либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, предмет договора продажи недвижимости является существенным условием договора, и при отсутствии в договоре выше указанных данных считается, что договор не заключен.

Цена, так же, как и предмет договора продажи недвижимости является существенным условием договора. Следует отметить, что цена передаваемого имущества, находящегося на земельном участке включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 521 ГК).

Кроме того, по договору купли-продажи недвижимого имущества должен быть зарегистрирован переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 522 ГК).

От понятия «регистрация перехода права собственности» следует отличать понятие «регистрация договора».

Если договор требует государственной регистрации, то считается заключенным с момента такой регистрации, т.е. до момента регистрации между участниками договора никаких прав и обязанностей не возникло.

Если договор требует регистрации перехода права собственности по договору, то такой договор считается заключенным с момента подписания договора (т.е. с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора), а право собственности у приобретателя возникнет с момента регистрации перехода права собственности. Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, покупатель не вправе им распоряжаться (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Необходимым документом, прилагаемым к договору продажи недвижимости, является передаточный акт. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным, именно, после подписания сторонами соответствующего документа.

Особенности ответственности продавца за нарушение условий о качестве недвижимого имущества

Ст. 528 ГК, определяющая ответственность продавца в случае продажи недвижимости ненадлежащего качества отсылает к общим положениям договора купли-продажи (ст. 445 ГК).

В соответствии со ст. 445 ГК, необходимо различать существенное нарушение качества недвижимого имущества и несущественное нарушение условий качества. В частности к существенным нарушениям требований к качеству передаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др.

В зависимости от вида нарушения покупателю предоставлены разные права. Но, в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, так как последнее является индивидуально-определенным.

Причем, недостатки в приобретенном недвижимом имуществе должны быть выявлены в течении разумного срока. Как правило, он не должен быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены более длительные сроки для выявления недостатков.

Особенности продажи жилых помещений

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан.

Предметом рассматриваемого договор является жилое помещение. Постановлением СМ Республики Беларусь от 31.08.1993г. №589 «Об иностранных инвестициях на территории Республики Беларусь установлении порядка купли-продажи квартир (домов)»11 Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1993. №25. Ст. 486; Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1997 г. № 36. Ст.1123; 1998г., N 4, Ст. 92; 1999. №21. Ст. 616; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №88. 5/4044. определяется перечень жилых помещений не подлежащих продаже.

Существенными условиями договора продажи жилого помещения являются: предмет, цена. Кроме того, существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательством право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

При отчуждении жилого помещения требуется также согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающего совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Субъектами договора купли-продажи жилого помещения являются граждане Беларуси, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Беларуси и имеющие законный источник существования, пользуются наравне с гражданами нашей страны правом купли-продажи квартир (домов) в Беларуси. Иностранцы и лица без гражданства, не проживающие на территории страны, вправе приобретать жилые помещения в соответствии с международными договорами и установленной процедурой реализации международных договоров. Что касается юридических лиц, то они имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.

Следует отметить, что ранее действовавшее положение значительно ограничивало права граждан в приобретении жилых помещений. Так, в частности квартиры могли продаваться гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте. Благодаря Заключению Конституционного суда Республики Беларусь от 27.06.1996г. №3-39/9611 Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1997. N 11. Ст..229., были устранены нарушения прав граждан. Вместе с тем, по мнению Конституционного Суда, законом могут быть определены особенности купли-продажи жилых помещений в городе Минске, поскольку он, как столица, согласно Конституции, имеет особый статус.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным (п. 2, ст. 529 ГК). Однако, в соответствии со ст. 1147 ГК, до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора купли-продажи жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению.

Страницы: 1, 2, 3, 4