Учитывая изложенное, авторы Концепции посчитали, что содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение недвижимой вещи не нуждается в пересмотре. Хотя перечень объектов, содержащийся в ст. 130 ГК РФ впоследствии, был изменен это не говорит о не достаточности критериев деления имущества на движимое и недвижимое. Подробнее об это будет рассмотрено далее.
При этом некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости все-таки не вполне совершенно и нуждается в изменении.
Это заслуживает внимания ввиду противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.
В первую очередь, обращает внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология: 1) «недвижимые вещи», 2) «недвижимое имущество», 3) «недвижимость».
С одной стороны, порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять
Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п. [50, c. 334]
И. Гумаров полагает, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира параллельно допускает существование нематериальных вещей.
С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, т.е. стать «вещью». Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.
В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ предприятие обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.
Употребление в статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.
Употребление термина «недвижимость» скорее вызвано законодательной техникой для удобства употребления в законодательстве.
Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».
В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». Однако государственная регистрация лишь закрепляет право на уже существующий объект, который как до так и после государственной регистрации не изменил своих признаков недвижимости.
Теперь обратимся к проблемам, связанным с определением объектов, относимых к недвижимым вещам.
Если большинство цивилистов более или менее единодушны в положительной оценке законодательно закрепленного определения понятия «недвижимая вещь», то определение относимых к недвижимости объектов порождает справедливую критику положений ст. 130 ГК РФ.
ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, фактически движимые, однако в силу их значимости для гражданского оборота отнесенные законом к недвижимости, т.е. приравненные к недвижимым вещам с точки зрения правового регулирования.
Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически не вызывают критических замечаний у большинства современных ученых [42, c. 18].
В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками, и б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом каждая из них содержит перечень входящих в эти категории объектов.
Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. 130 ГК РФ деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не было проведено законодателем с достаточной последовательностью.
Среди перечня объектов недвижимого имущества, первоначально содержащегося в ст. 130 ГК РФ, наибольшее сомнение вызывали такие объекты, как леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, из доктрины и действующего на момент разработки положений ст. 130 ГК РФ специального законодательства было ясно, что недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а те земельные участки, на которых они расположены. При этом перечисление в ст. 130 ГК РФ лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества вызывало в правоприменительной практике серьезные вопросы, что еще больше усугублялось распространением на указанные объекты предусмотренного Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядка государственной регистрации.
Таким образом, практика применения ГК РФ и иных актов о недвижимости показала, что не все перечисленные в ст. 130 ГК РФ объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.
Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст. 130 ГК РФ к недвижимости, неоднократно изменялся. Однако они проводились не комплексно, а от случая к случаю (чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ).
Учитывая, что правовое значение выделения недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением для нее особого правового режима и что само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота в силу особой важности объекта для общества и государства.
Таким образом, в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам.
Анализ ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты: земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); здания (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); жилые и нежилые помещения (ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ); предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ).
Характеристика выше указанных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.
Таким образом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
Как видно из определения договора права и обязанности возникают у обеих сторон, причем права и обязанности сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора.
Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью - передача имущества в собственность.
Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма [33, c. 15].
Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ [43, c. 441].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
