Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока им не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого в силу того известного правила, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст.453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это было предусмотрено договором (т.е. он происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое отнюдь не подразумевается).
Применительно к данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения в сделку купли-продажи жилого помещения резолютивного (отменительного) условия: "Вещь куплена, но если деньги не будут уплачены в срок, пусть она считается не купленной". При наступлении такого условия "вещные права, установленные сделкой и на основании ее, теряют силу, и прежнее состояние восстанавливается... наступление резолютивного условия имеет не обязательственное, а вещное действие". Хвостов В.М. Система римского права.// М., 1996. С.163.
В ГК РФ предусмотрен скорее обязательственный аналог этого средства, что, впрочем, не меняет его направленности: условием договора может быть сохранение собственности за продавцом до оплаты товара. Тем самым покупатель лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив собственность, вправе потребовать возврата товара (ст.491 ГК РФ).
Впрочем, применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности. Поэтому они вправе лишь оговорить составление акта передачи недвижимости против платежа (ст.556 ГК РФ). Оказавшееся у покупателя без составления акта владение вещью в этом случае не влечет вещных последствий, поскольку передача вещи имеет юридическую силу, лишь, если совершается с намерением передать собственность.
Если никаких условий в договор включено не было, то суду не остается ничего иного, как подтвердить, что собственность уже возникла у покупателя и отношения сторон сводятся к его обязанности выплатить цену.
В соответствии с общими нормами гражданского законодательства обязательство должника может быть исполнено третьим лицом (п.1.ст.313 ГК РФ). Обязательство по оплате за жилое помещение соответственно может быть произведено другим лицом. Раньше оплата жилого помещения за покупателя (гос. служащего) могла быть произведена за счет государства.
Положением о федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267 (на сегодняшний день утратило силу) государственному служащему гарантировалось в случаях, установленных законодательством Российской Федерации - жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома за счет средств республиканского бюджета Российской Федерации.
Письмом Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 апреля 1997 г. № 05-7/03-269 "О Федеральном законе "О федеральном бюджете на 1997 год" предусмотрено, что согласно статье 64 Федерального закона в 1997 году финансирование расходов в части приобретения жилой площади в виде отдельной квартиры или дома, предусмотренное Положением о федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267, не производится.
Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г. указала следующее. Удовлетворяя иск Головенко о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Фоменко, суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ ФК "Русская недвижимость" как собственник имущества вправе было по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Головенко, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 февраля 1998 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 6, с. 7.
6. Процедура заключения договора
Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.
Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ.
В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).
Обязательным документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:
- договор передачи жилого помещения в собственность гражданам (приватизации);
- регистрационное удостоверение, если квартира кооперативная;
- договор купли-продажи, если жилое помещение или его доля куплены собственником;
- договор мены, если жилое помещение либо его доля были обменены на другое;
- договор дарения на объект недвижимости или земельный участок;
- свидетельство о праве собственности в порядке наследования;
- решение суда о признании права собственности на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственности было установлено в процессе судебного разбирательства;
В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.
Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. (См. п.3.3. дипломной работы).
В настоящее время ситуация на рынке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация. (ст.21,27 ГК РФ).
Более того, закон предъявляет такие требования и к тем случаям, если несовершеннолетние дети, либо не полностью дееспособные граждане не являются собственниками жилого помещения, но являются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в социальной защите.
Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет -- с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами -- их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения.
Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительность договора.
В пример можно привести соответствующее дело из судебной практики.
5 октября 1995 г. Чагина - наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул. Мичурина г. Томска приватизировала ее, не включив в число собственников проживавшего с нею несовершеннолетнего сына, Завьялова, 1981 года рождения. 9 октября 1995 г. Чагина заключила договор купли-продажи данной квартиры с Кошкаровой.
Прокурор Октябрьского района г. Томска обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего Завьялова о признании названных сделок недействительными.
В судебном заседании прокурор района отказался от заявленных требований в связи с тем, что жилищные права Завьялова ответчицей Кошкаровой восстановлены в добровольном порядке, путем оформления договора дарения ему однокомнатной квартиры в доме п. Светлый Томского сельского района.
Попечитель несовершеннолетнего Завьялова - Чагин В., привлеченный к участию в деле, в судебном заседании не присутствовал, направив в адрес суда письменное заявление об отказе от требований к Кошкаровой и в части признания указанных в заявлении сделок недействительными.
Определением Октябрьского районного суда Томской области производство по делу прекращено.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 мая 1997 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.
В соответствии с ч.2 ст.7 Закона Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
