Обременение рентой недвижимого имущества
При отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства. По сути дела, третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты, а предыдущий плательщик так же автоматически прекращает выступать в этом качестве.
Исходя из содержания п. 1 ст. 586 ГК, рента обременяет не только земельные участки, здания, сооружения, но и все другие виды недвижимого имущества, в том числе любые объекты, прочно связанные с землей, например многолетние насаждения, а также определенные виды регистрируемого имущества - воздушные и морские суда и пр. (ст. 130 ГК).
Предусмотренные в ст. 586 ГК правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду (гл. 34 ГК) или безвозмездное пользование (гл. 36 ГК), то ст. 586 ГК на взаимоотношения сторон распространяться не будет.
В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п. 2 ст. 586 ГК субсидиарную ответственность перед получателем ренты будет нести не первоначальный плательщик ренты, непосредственно заключивший рентный договор, а предпоследний собственник недвижимости (предпоследний плательщик ренты), передавший недвижимость в собственность ее последнему владельцу (последнему плательщику ренты), выступающему в качестве основного должника.
Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.
Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст. 587 ГК).
Обеспечение выплаты ренты
Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости - одновременно и рентой (ст. 586 ГК), и залогом - вызывает сомнения. Думается, что при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой (ст. 586 ГК), вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости - самой рентой. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение - залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте (а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл) и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.
Согласно п. 3 ст. 334 ГК залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п. 1 ст. 587 ГК определены и обстоятельства возникновения права залога на недвижимость у получателя ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты - передача под выплату ренты этой недвижимости, оказывающейся в залоге.
Следовательно, получатель ренты, передавший плательщику недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона, даже при отсутствии между получателем и плательщиком ренты специального залогового договора или соглашения о залоге.
При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств - путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и пр. (ст. 329 ГК), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств.
При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), даже если он был нотариально удостоверен. Исключение, по-видимому, должны составлять случаи, при которых хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало. Например, поручительство может быть дано не только для обеспечения существующего обязательства, но и обязательства, которое возникнет в будущем (ст. 361 ГК).
Из текста п. 4 ст. 453 ГК и п. 3 ст. 587 ГК вытекает, что при расторжении договора ренты по п. 3 ст. 587 получатель ренты помимо возмещения убытков вправе потребовать возврата переданного под выплату ренты движимого имущества лишь в одном случае - если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.
При этом следует иметь в виду, что возможность заявлять требование о возврате имущества, предусмотренная в п. 2 ст. 599 ГК, относится не к требованию получателя пожизненной ренты о расторжении договора с возмещением убытков, а к его требованию о выкупе ренты (п. 1 ст. 599 ГК) и к положениям п. 3 ст. 587 ГК отношения не имеет. Необходимо также отметить, что п. 3 ст. 587 касается расторжения договоров о передаче под выплату ренты только движимого имущества. Поэтому п. 2 ст. 605 ГК, где говорится о возможности возврата получателю ренты недвижимого имущества, к вопросам, урегулированным в п. 3 ст. 587 ГК, также отношения не имеет.
Мы, гр. Маринина Александра Федоровна (паспорт серии III-АИ
N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.1974 г.),
17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Ярцево, по ул. Ленина,
в доме N 18, кв. N 91, именуемая в дальнейшем "Даритель", с одной
стороны, и гр. Кондратьев Игорь Иванович (паспорт серии ХХIV-АИ,
N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Смоленск 11.09.1995 г.),
12.06.1970 года рождения, проживающий в г. Ярцево, по
ул. Чайковского, в доме N 88, кв. N 14, именуемый в дальнейшем
"Одаряемый", с другой стороны, заключили настоящий договор нижеследующем:
1. Даритель безвозмездно передает, а Одаряемый принимает в дар в собственность легковой автомобиль марки "ВАЗ-2101", 1999 года выпуска,
кузов N А 838765, шасси N 771232, двигатель N 727987, черного цвета,
идентификационный номер 636388, государственный номерной знак А 877 СВ,
состоящий на учете в ГИБДД ОВД Ярцевского района Смоленской области.
2. Указанный автомобиль принадлежит Дарителю на праве собственности
на основании паспорта транспортного средства серии ВН N 252111, выданного
РЭП ГИБДД УВД Ярцевского района Смоленской области 11.06.1999.
3. Передаваемый в дар автомобиль оценивается сторонами в 60 000
(шестьдесят тысяч) руб.
4. Супругом Продавца - Марининым Андреем Александровичем - нотариусу представлено согласие на дарение указанного автомобиля, удостоверенное нотариусом города Ярцево Репиной И.И. 10.02.2004 г. по реестру N2143. Одаряемый с содержанием указанного заявления ознакомлен.
5. Даритель ставит Одаряемого в известность об отсутствии каких-либо
ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого автомобиля. Даритель
передает автомобиль свободным от любых имущественных прав и претензий
третьих лиц, о которых в момент заключения договора стороны не могли не
знать. До заключения настоящего договора автомобиль никому не запродан,
не заложен, в споре и под арестом не состоит.
6. Передача отчуждаемого автомобиля Дарителем и принятие его
Одаряемым будет производиться непосредственно после подписания настоящего
договора посредством вручения ключей от автомобиля и правоустанавливающих
документов на него.
7. Содержание ст. 209, 213, 223, 572-574 Гражданского кодекса
Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено, правовые последствия заключаемого договора им известны.
8. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не
лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими
понимать существо заключаемого договора, а также об отсутствии
обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне
невыгодных для себя условиях.
9. Расходы по заключению настоящего договора уплачивает Одаряемый.
10. Настоящий договор подлежит представлению в органы ГИБДД и
является основанием для перерегистрации автомобиля.
11. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых
хранится в делах нотариуса города Ярцево Ивановой И.И., а второй
выдается Одаряемому.
Подписи:
Список литературы
Гражданский кодекс РФ
Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2003 г.
Согласие супруга на дарение недвижимого имущества (Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. (2-е изд., испр. и доп.) (Авторский коллектив)- М.: Издательство БЕК, 2003)
"Рента и пожизненное содержание с иждивением" Цыбуленко З., "Российская юстиция", 2005
Прощение долга и договор дарения (А.Эрделевский, "Российская юстиция", N 3, март 2000 г.)
"Договор дарения" (Кабалкин А., "Российская юстиция", 1997, N 8)
Договор дарения автомобиля (Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. (2-е изд., испр. и доп.) (Авторский коллектив)- М.: Издательство БЕК, 2003)
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5