В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений [16, с. 523 - 524]. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений [9].
В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом [33, с. 227, 747].
Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.
В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:
- искусственность возведения;
- «привязка» к определенному земельному участку;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
- самостоятельность;
- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.
Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.
По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.
Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [8] сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.
Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.
По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» [22, с. 223].
Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6] объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.
По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.
Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.
М. Булеков считает, что «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:
- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);
- отношений по поводу использования части земельного участка» [17, с. 15].
Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.
Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.
1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. - М.: Проспект, 2010. - 30, [4] с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: [части первая, вторая, третья и четвертая: официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 15 февраля 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 474 с.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 74 с.
4. Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О государственных и унитарных предприятиях» // СЗ РФ. - 2002. - №48. - ст. 4746.
5. Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2002. - №26. - ст. 2519.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - №30. - ст. 3594.
7. Федеральный закон от 26.12.1995 №208-ФЗ (ред. от 03.06.2009) «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. - 1996. - №1. - ст. 1.
Материалы судебной практики
8. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 1996. - №9.
9. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. - 2000. - №7.
10. Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.2002 по делу №КГ-А40/915-02 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №3.
11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.10.2008 по делу №А56-701/2008 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №10.
12. Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2008 №Ф09-8198/08-С6 по делу №А76-129/2008 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №11.
13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.02 №3673/02 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №12.
Научная и учебная литература
14. Аренда зданий и сооружений / Под ред. В. Мешалкина // Экономико-правовой бюллетень. - 2005. - №10. - С. 25 - 26.
15. Белобородова А.В. Обзор судебной практики «Существенные условия договора аренды: практическое значение» // Арбитражное правосудие в России. - 2007. - №6. - С. 10 - 17.
16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2004. - 804 с.
17. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - №18. - С. 15.
18. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. - 348 с.
19. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 3 - 12.
20. Гражданский кодекс. Часть 2. Текст, комментарий / Под ред. Козырь О.М. Маковского А.Я., Хохлова С.А. - М.: Проспект, 2006. - 735 с.
21. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юристъ, 2004. - 845 с.
22. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 2007. - 570 с.
23. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон // Хозяйство и право. - 1999. - №7. - С. 89 - 94.
24. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. - 2002. - №7. - С. 105 - 107.
25. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф. дис. на соискание ученой степени к.ю.н.: 12.00.03. - Рязань, 2002. - 35 с.
26. Иоффе О. С. Обязательственное право / О. С. Иоффе. - М.: Юридическая литература, 1975. - 880 с.
27. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10. - С. 113 - 119.
28. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: Светоч, 2006. - 427 с.
29. Красавчиков О. А., Петрищева Г. И., Шешенин Е. Д. Договор имущественного найма в советском гражданском праве: Учебное пособие / О. А. Красавчиков, Г. И. Петрищева, Е. Д. Шешенин; Свердловский юридический институт. Каф. гражданского права. - Свердловск, УрГУ, 1963. - 71 с.
30. Красноперова О.А. Особенности отдельных видов аренды: Цикл материалов из четырех статей // Гражданин и право. - 2006. - № 7. - С. 13 - 21.
31. Марченко М.Н. Источники права. - М.: Закон и право, 2005. - 362 с.
32. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №8. - С. 17 - 25.
33. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 1997. - 1092 с.
34. Пахман С. В. Обычное гражданское право в России: Юридические очерки. Том 1: Собственность, обязательства и средства судебного охранения. - СПб., 1877. - 447 с.
35. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. - М., 2002. - 374 с.
36. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ. - М.: Фонд «Правовая культура», 2008. - 642 с.
37. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 56 с.
38. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2007. - №7. - С. 20 - 21.
39. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - №8. - С. 90 - 94.
40. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - №11. - С. 33 - 40.
41. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - 2001. - №3. - С. 11 - 18.
Страницы: 1, 2, 3