Традиционно правомочие владения определяется в юридической литературе как возможность реально обладать вещью, осуществлять хозяйственное господство над ней. Право пользования определяется как основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и (или) получения от него плодов и доходов.
Применительно к аренде недвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любое время находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать или не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять интерьер по своему усмотрению и т.п. Одновременно арендатор, обладая правомочием пользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренных договором аренды (для проживания, для коммерческих целей, для иной, некоммерческой, деятельности).
Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования самым тесным образом связано с правом владения. Как правило, эти два правомочия принадлежат их обладателю вместе. Однако возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например, аренда сложных ЭВМ, когда арендатор получает право пользования вычислительной техникой в течение определенного времени, не владея ею).
Что касается недвижимости, то здесь вопрос более сложный. На наш взгляд, законодатель неслучайно указал в ст. ст. 656 и 671 ГК РФ, что по договорам аренды соответственно предприятия и жилого помещения недвижимость передается во владение и пользование, не указав на возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться (т.е. эксплуатировать его, осуществлять производственную деятельность) без правомочия владения им. Установление же такого правила в отношении аренды жилого помещения вызвано, как представляется, стремлением законодателя более полно защитить права нанимателя и членов его семьи, проживающих в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, т.е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова "или во временное пользование".
Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы. Примером такой аренды может служить аренда на нежилое помещение, находившееся по адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9, корп. 3, осуществлявшаяся по договору аренды от 11 октября 1993 г. № 8-710/93, заключенному между территориальным агентством Москомимущества Западного административного округа Москвы и ТОО "Школа Космос".
Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.
В силу особенностей, присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российский законодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды как разновидности недвижимого имущества.
Договор аренды здания или сооружения и договор аренды предприятия имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК РФ).
Требования к форме договора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идет по пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме. Этого требует и "Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества. С формально-юридической точки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно - п. 1 ст. 609. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и нежилого помещения, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устной форме. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образом обязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилого помещения.
Договор аренды недвижимости, в частности нежилого помещения, подлежит государственной регистрации, причем согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.
Так, общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Татарстан" (далее - ООО "ТД "Татарстан") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к открытому акционерному обществу "Улан-Удэнская управляющая компания" (далее - ОАО "УУУ компания"), к Комитету по управлению имуществом г. Улан-Удэ (далее - КУМИ г. Улан-Удэ) о государственной регистрации договора аренды. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Улан-Удэнский филиал федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация" (далее - ФГУП "РТИ").
Как следует из материалов дела, 1 ноября 2003 г. ОАО "УУУ компания" (арендодатель), действующее на основании договора доверительного управления от 1 ноября 2003 г. № 83, и ООО "ТД "Татарстан" (арендатор) заключили договор о передаче в аренду в 6-этажном помещении Центрального дома быта по ул. Ербанова, 11, в г. Улан-Удэ нежилых помещений общей площадью 3695,8 кв. м. Срок договора аренды от 1 ноября 2003 г. согласован сторонами до 1 ноября 2006 г.
Согласно п. 1.2 названного договора помещения являются муниципальной собственностью.
Полагая, что регистрация не была произведена из-за уклонения ответчиков от предоставления необходимых документов, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что причиной невозможности осуществления регистрации сделки явились действия арендатора, направленные на уклонение от государственной регистрации договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, неправомерно исходил из того, что ООО "ТД "Татарстан" не предприняты действия, необходимые для осуществления регистрации договора аренды от 1 ноября 2003 г.
Между тем из содержания п. 1.9 договора от 1 ноября 2003 г. следует, что на арендатора возлагалась обязанность по несению расходов, связанных с государственной регистрацией сделки. Других обязательств на арендатора не возлагалось. Действия по переоформлению технической документации, расторжению договора доверительного управления, отказ от выдачи выписки из технического паспорта правомерно квалифицированы как уклонение от государственной регистрации сделки.
Доводы суда апелляционной инстанции были признаны несостоятельными, поскольку содержание договора позволяло определить, какое конкретно нежилое помещение передается в аренду, а отсутствие технических документов, необходимых для регистрации, явилось следствием уклонения арендодателя от исполнения действий, связанных с оформлением регистрации сделки.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования нежилым помещением и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако если договор аренды был заключен до вступления в силу данного Федерального закона, то отсутствие регистрации не должно служить основанием для признания соответствующего договора незаключенным. Из этого исходит и судебная практика.
Так, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17 апреля 1997 г. сроком на пять лет, из которых оно было выселено арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
