Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.
Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.
В случаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.
Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор[ Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. С. 235.].
3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды, сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендо-датель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).
По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;
существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества[ Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004. С. 215.].
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль-зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преиму-щественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абз. 1 ст. 621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.
ГЛОССАРИЙ
Вещь
целостная и относительно устойчивая часть объективной действительности, обладающая определенностью, выраженной в структурных, функциональных, качественных и количественных характеристиках.
Гражданский оборот
гражданско-правовое выражение экономического оборота; переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов.
Договор
соглашение между двумя или большим числом лиц, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношениях между сторонами.
Договор аренды
договор между арендодателем и арендатором. Договор аренды содержит описание и стоимость арендуемого имущества, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества, обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором.
Договорные санкции
предусмотренные законодательством или торговым договором меры экономического воздействия в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий заключенного договора.
Лизинг
предпринимательская деятельность, приносящая доход за счет временной уступки собственником права исключительного пользования объектом собственности третьим лицам (лизингополучателем) за обусловленную плату.
Нарушение условий договора
право иска к стороне нарушившей условия договора, если это нарушение прямо или косвенно наносит ущерб другой стороне.
Оборотоспособность
свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности: отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо перехода объекта от одного лица к другому лицу в порядке универсального правопреемства: в форме наследования или реорганизации юридического лица.
Объекты гражданских прав
материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения.
Ограничение оборотоспособности
требование закона, согласно которому отдельные виды объектов гражданских прав могут: либо принадлежать только государственным организациям или только российским гражданам и юридическим лицам; либо находиться в обороте только по специальным разрешениям.
Соглашение
гражданское правоотношение, возникшее из договора.
3. Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства. М., 2004.
4. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции М., 1996.
5. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры: курс лекций. СПб. 2002.
6. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999.
7. Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. Е.А. Суханова. М. 2004.
8. Иоффе О.Г. Избранные труды по гражданскому праву. М., 1995.
9. Каменецкая М.С. Существенные нарушение договора контрагентом как основание его расторжения // Законодательство. 2004. № 10.
10. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004.
11. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.
12. Садиков О.Н. Гражданское право России - обязательное право. М., 1997.
13. Украинский С.А. Аренда, предпринимательство, налоги // Законодательство. 2004. № 10.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Договор аренды вещей, предметов, иного имущества
г. __________ "__"__________ 200_ г.
Арендодатель: ________________________________________________
в лице ______________________________________________________ ,
действующего на основании ___________________________________ ,
с одной стороны, и
Арендатор: ___________________________________________________
с другой стороны,
заключили Настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество: ________________________________
_____________________________________________________________
2. Цель и порядок аренды
3. Порядок передачи имущества в аренду
3.1. Указанное в п. 1 Настоящего Договора имущество должно быть
передано Арендодателем и принято Арендатором в течение ________ с
момента подписания Настоящего Договора.
3.2. Передача имущества в аренду осуществляется по акту передачи.
3.3. Стороны при передаче имущества обязаны проверить исправность арендуемого имущества, о чем в акте передачи должно быть указано.
4. Срок аренды
4.1. Имущество считается переданным Арендатору с момента подписания акта приемки.
4.2. Срок аренды составляет ____ лет с момента принятия арендуемого имущества по акту приемки.
4.3. Срок аренды может быть сокращен только по соглашению сторон.
5. Порядок расчетов
5.1. Арендная плата указана в п. 1 с учетом НДС.
5.2. Арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя не позднее ___________ числа каждого месяца.
5.3. Арендатор обязан в течение ____________ с момента __________ перечислить арендную плату за ____________________ авансом.
5.4. Арендная плата по согласованию сторон может вноситься в натуральной или смешанной форме, продуктами питания, товарами, услугами.
6. Права и обязанности Арендодателя
6.1. Арендодатель имеет право осуществлять проверку порядка использования Арендатором арендуемого имущества в соответствии с условиями Настоящего Договора.
6.2. Капитальный ремонт имущества производится Арендодателем.
7. Права и обязанности Арендатора
7.1. Арендатор обязуется:
- использовать арендуемое имущество по его целевому назначению в соответствии с п. 2 Настоящего Договора;
- своевременно вносить арендные платежи;
- содержать арендуемое имущество в полной исправности;
- производить за свой счет и текущий ремонт арендуемого имущества;
- за свой счет устранять неисправности и поломки имущества.
7.2. Арендатор имеет право сдавать арендуемое имущество в субаренду с согласия Арендодателя.
8. Порядок возвращения имущества Арендодателю
8.1. По окончании срока аренды по Настоящему Договору Арендатор обязан в течение_________________________ возвратить арендуемое имущество Арендодателю по акту.
8.2. Арендованное имущество должно быть передано Арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа.
8.3. В случае, когда Арендатор произвел за свой счет и с согласия Арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, он _________________________ (имеет, не имеет) право после прекращения Договора на возмещение стоимости этих улучшений.
9. Ответственность сторон
9.1. Арендатор несет следующую ответственность по Настоящему Договору:
- в случае просрочки в принятии арендуемого имущества пеня в размере от стоимости имущества за каждый день просрочки;
- в случае просрочки по уплате арендных платежей пеня в размере от суммы долга за каждый день просрочки;
- в случае нецелевого использования арендуемого имущества штраф в размере ______________________ от суммы Договора.
9.2. Арендодатель несет следующую ответственность по Настоящему Договору:
- в случае просрочки по сдаче арендуемого имущества Арендатору пеня в размере _______________ от его договорной стоимости за каждый день просрочки.
10. Основания досрочного расторжения Настоящего Договора
10.1. Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит, за исключением случаев, когда одна из сторон систематически нарушает условия Договора и свои обязательства.
10.2. Иные основания: _____________________________________
11. Особые условия Настоящего Договора
12. Прочие условия
12.1. Настоящий Договор составлен в 2-х подлинных экземплярах, по одному для каждой из сторон.
12.2. В случаях, не предусмотренных Настоящим Договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством.
12.3. Все исправления по тексту Настоящего Договора имеют юридическую силу только при взаимном их удостоверении представителями сторон в каждом отдельном случае.
13. Адреса и реквизиты сторон
13.1. Арендодатель
Почтовый адрес и индекс: ______________________________________
Телефон __________, телетайп ______________________ , факс ______
Расчетный счет N __________ в банке ____________________________
Корреспондентский счет: _____________________ , БИК ____________
ИНН______________________
13.2. Арендатор
Почтовый адрес и индекс: _____________________________________
Телефон __________, телетайп ____________________ , факс ________
Корреспондентский счет: _________________________ , БИК ________
ИНН____________
Арендодатель Арендатор
_____________ _____________
М.П. М.П.
Страницы: 1, 2, 3, 4
