У ч. 5 ст. 823 ЦК йдеться про обмеження прав піднаймача відносно прав наймача. До договору піднайму не застосовується положен-ня про переважне право на укладення догово-ру на новий строк, тобто до спливу строку дого-вору піднайму наймач може не попереджати піднаймача про відмову від укладення догово-ру на новий строк. Такий договір може вважа-тися укладеним на новий строк тільки після укладення нового договору. Якщо новий дого-вір піднайму укладений з іншою особою, то під-наймач не має права вимагати переведення на нього прав піднаймача.

Ст. 823 ЦК не встановлює форми договору піднайму житла, обов'язки піднаймача та осіб, які постійно проживають з ним, підстави до-строкового припинення договору піднайму. Зміст гл. 59 ЦК дає можливість зробити висно-вок про те, що договір піднайму має похідний характер від договору найму житла. Тим са-мим визначаються вимоги до договору піднай-му щодо його форми, обов'язків піднаймача та осіб, які постійно проживають із ним тощо. Ці вимоги мають відповідати подібним правовід-носинам за договором найму житла.

1.3.2 Заміна наймача у договорі про найом житла

Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така зад можлива з участю наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття з житла. У першому випадку заміна найм можлива за його вимогою та вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.

У разі смерті наймача або вибуття його житла, наймачами можуть стати усі інші і повнолітні особи, які постійно проживали з і лишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У ці му разі договір найму житла залишаєте чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або інше жиле приміщення в тому ж населено» пункті і перестав виконувати свої обов'язки за договором найму.

Диспозиція статті 824, викладена таким чином, що можна зробити висновок з урахуванням змісту інших статей при переважність вимоги наймача, інших осіб, як постійно проживають разом з ним, про замі ну наймача над відмовою наймодавця даті згоду на таку заміну. Вперше в гл. 59.пропо-зиції вказаних осіб законодавець називає ви-могами, підкреслюючи їх значення. Крім того інші особи, які постійно проживають разом з наймачем, набувають такого статусу (рівного] за правами і обов'язками з наймачем) тільки! після згоди наймодавця (ст. 816 ЦК). Серед підстав розірвання договору найму житла від-сутня така обставина, як відмова наймодавця від заміни наймача. Не припиняється зобов'язання за договором найму житла смертю фізичної особи -- боржника (див. коментар до * ст. 608). Очевидно, що відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду, який має задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, що пред'являються до такої особи (див. комен-тар до ст. 813 ЦК).

1.3.3 Правонаступництво

Правонаступництво є однією з підстав замі-ни кредитора у зобов'язанні (див. коментар до ст. 512 ЦК). Відповідно до ст. 514 ЦК до ново-го кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або за-коном. У разі зміни власника житла, передано-го у найм на підставі договорів про відчуждення житла, інших цивільно-правових підставах, до нового власника переходять права та обов'яз-ки наймодавця. Правами наймодавця є право вимагати від наймача виконання його обов'яз-ків, передбачених ст. ст. 815, 819, 820 ЦК та (або) інших обов'язків, установлених у договорі. До обов'язків наймодавця належать: передача на-ймачеві житла придатного для постійного про-живання у ньому, здійснення капітального ре-монту, якщо інше не встановлене договором, ви-конання вимог ст. 822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передба-чених законом або договором. Правило, вста-новлене ч. 2 ст. 770 ЦК про те, що сторони мо-жуть встановити у договорі найму, що у разі від-чуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідно-сини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм. Ст. 814 ЦК є імпера-тивною нормою, обов'язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між

сторонам відповідно до вимог ч. З ст. б ЦК. Т| норма має обов'язкову силу для учасників* говору. Вказана правова норма спрямована захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Тому, коли сторони встановлють, у договорі найму, що у разі відчуження найманцем житла договір найму припиняєте таке положення договору може бути визнаної дійсним на підставі ст.ст. 203 ч. і ст. 215 І Слід також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (жит вий будинок) у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житлові будинку (див. коментар до ст.ст. 350 і 351 І Викуп у такому порядку не припиняє дію договору найму житла.

1.4 Форма і предмет договору найму житла

Стаття 811, передбачає, що до-говір найму житла як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Ст. 811 ЦК вста-новлює письмову форму договору найму житла. Вимоги до письмової форми правочину перелі-чені в ст. 207 ЦК. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сто-ронами письмової форми договору найму жит-ла має наслідком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення одні-єю зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків (див. коментар до ст. 218 ЦК).

Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму житла, а власник житла оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користування, то вона вправі звернутися до власника житла з позо-вом про примусове виконання обов'язку в натурі, тобто про зобов'язання відповідача пе-редати житло в користування. У випадку оспо-рювання факту вчинення цього договору і вчи-нення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобов'язання відповідача припинити чинити (усунути) перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові а прирівнені до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважаються допустимими доказами.

Стаття, 812 що коментується, розглядає предмет договору найму житла, якими можуть бути помешкання. До видів помешкання Кодекс відносить, зокрема квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивіду-альними ознаками і є неспоживними. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними. (див. коментарі до ст.ст. 183-- >85 ЦК).

* Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається г статтях 29, 379, 380, 382 ЦК. Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла, не ; вичерпаним. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцю на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість. Ст. 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири ще й гуртожиток, готель, тощо). Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість 5ути предметом договору найму житла поме-шкань в гуртожитках, готелях. На нашу думку, такі помешкання можуть бути предметом до-говору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживан-ня, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умова-ми цього договору. Виходячи з того, що у від-повідності до ч. 1 ст. 810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору най-му житла прямо не поширюються на житлові

будинки, інше нерухоме майно, яке визнане са-мочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст. 376 ЦК (див. коментар до ст. 376 ЦК).

Частина 2 статті, що коментується, визначає єдину вимогу до предмета договору найму жит-ла. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому (див. коментарі до ст. ст. 379, 380 і 382 ЦК). Вимоги щодо ін-ших якісних характеристик помешкання сто-рони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і тех-нічним вимогам і визнання житлових будин-ків і житлових приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міні-стрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку мож-на застосовувати до приватного житла. Якщо після укладання договору найму житла буде встановлена непридатність помешкання до по-стійного проживання у ньому, сторони за взаєм-ною згодою можуть розірвати договір або за по-зовом наймача такий договір може бути визна-ний судом недійсним на підставі ст. 229 або ст. 230 ЦК.

Частина 3 ст. 812 ЦК встановлює, що най-мач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило спирається на положення ст. 186 ЦК про спільне призначен-ня головної речі і її належності. До майна, що обслуговує будинок, відносяться приміщення загального користування або допоміжні примі-щення багатоквартирного будинку -- примі-щення, призначені для забезпечення експлуата-ції будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітки, ве-стибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні кори-дори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантех-нічне та інше обладнання за межами або всередені квартири, будинку, тощо (див. коментарі до ст. 382 ЦК і ст. 1 Закону України «Про об'єд-нання співвласників багатоквартирного будин-ку» від 29 листопада 2001 р.).

Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рі-вним.

Страницы: 1, 2, 3, 4