2
Министерство образования и науки Российской Федерации
Новосибирский Государственный Технический Университет
Кафедра гражданско-правовых дисциплин
РЕФЕРАТ
Аренда зданий и сооружений
Выполнила: Седова Е.С.
Проверила: Кибанова Л.Р.
Новосибирск 2010
Содержание
Введение
1. Понятие договора аренды зданий или сооружений
1.1 Общее понятие
1.2 Договор аренды в ГК РФ
1.3 Стороны договора
1.4 Цель договора аренды зданий или сооружений
2. Предмет договора аренды зданий или сооружений
3. Существенные условия договора аренды зданий или сооружений
4. Регистрация договора
5. Необходимые приложения и сопутствующие документы к договору
6. Особенности аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности
7. Пример практики разрешения споров
Заключение
Приложения
Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.
Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.
Договор аренды зданий и сооружений выделен ГК РФ как отдельный вид договора аренды, это было обусловлено его большой важностью и высокой социальной значимостью. Приоритетный признак выделения договора аренды здания или сооружения является его предмет - разновидность недвижимого имущества.
ГК РФ определяет договор аренды зданий и сооружений как гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование второй стороне (арендатору) здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК РФ).
Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается. В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Договору аренды зданий или сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей:
· ст.650 ГК РФ ("Договор аренды здания и сооружения"),
· ст.651 ГК РФ (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения"),
· ст.652 ГК РФ ("Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения"),
· ст.653 ГК РФ ("Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже"),
· ст.654 ГК РФ ("Размер арендной платы"), ст.655 ГК РФ ("Передача здания или сооружения").
Содержание ГК РФ по данному вопросу в Приложении 1.
Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель.
Арендодатель - сторона договора аренды, предоставляющая арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Возможны случаи, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст.305 ГК РФ) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.
Арендатор - сторона договора аренды, которая получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. К арендатору ГК РФ или иной закон не предусматривает особых требований. Однако, в статьях ГК РФ, посвященных регулированию договора аренды зданий или сооружений, обеспечивается большая защита интересов арендатора. Это обусловлено тем, что последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью.
Цель: обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.
Нельзя не заметить некоторого сходства положений в статьях ГК РФ об аренде зданий и сооружений и содержащихся в том же ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.
Предметом договора аренды здания и сооружения являются здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит причиной выделения договора аренды здания и сооружения в отдельный вид договоров аренды. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, условие об этом далеко не всегда прописываются сторонами в договоре. В разработанных профессиональными юристами типовых образцах договора аренды здания и сооружения эти условия хорошо проработаны.
Вообще различие между зданием или сооружением ГК РФ прямо не указывает. Однако, исходя из общеупотребительного значении этих слов, можно сделать вывод, что:
· Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы.
· Сооружения предназначены для технических целей, люди находятся в них временно.
Юридического значения разделению зданий и сооружений с точки зрения их аренды ГК РФ не придает.
Образцы договора аренды здания или сооружения со всеми приложениями и сопутствующими документами находятся в Приложении 2.
Существенными условиями договора являются:
· Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.
· Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (п.1 ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.
Так же нужно учесть и дополнительные условия договора аренды зданий или сооружений:
Срок аренды - дополнительное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора аренды здания и сооружения определить срок действия арендных отношений, ведь договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор аренды зданий или сооружений, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
Президиум ВАС Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма №66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Форма договора аренды зданий и сооружений является важным условием заключения договора аренды зданий или сооружений (ст.651 ГК РФ). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст.609 ГК РФ) договор аренды здания и сооружения заключается в простой письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).
Страницы: 1, 2, 3