- Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
Перечень документов для оценки объектов, не завершенных строительством
- объектный сметный расчет (форма №3);
- сводный сметный расчет стоимости строительства;
- акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);
- акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, применяемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.
Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.
Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов.
Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.
Основные этапы:
1. Ознакомление с объектом оценки и его идентификация;
2. Осмотр и описание объекта;
3. Сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;
4. Расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.
К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся: определение отраслевой принадлежности объекта; классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости; наличие проектной документации и дата ее утверждения; площадь застройки; дата начала строительства; дата фактического прекращения строительства; идентификация конструктивной системы здания и сооружения; разрешенная годовая потребляемая мощность; степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.
Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте. Необходимо учитывать дату утверждения проекта (для определения величины физического износа) и условия инженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения и т. п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению объекта имеют ограниченный срок действия, 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.
Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного строительством здания, сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.
Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости объекта.
Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и методом остатка.
Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ оп каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации.
При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе. Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.
Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли, прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами.
Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются. При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Рассчитывается по приведенной выше формуле С= Сстр + Зсопутст + П - И
Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий, например на единицу измерения оцениваемого объекта.
Стоимость строительной продукции определяется по формуле
Сстр = Сус *Ккор * Итс* Q * Кгот
Сстр - стоимость строительной продукции в текущем уровне цен;
Сус - справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции в уровне цен, учтенных справочником;
Ккор - общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и объекта - аналога и затраты, связанные с условиями осуществления строительства в конкретном районе;
Итс - индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной в уровне цен справочного показателя;
Q - количество единиц измерения справочного показателя;
Кгот - коэффициент готовности строительной продукции.
Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной стоимости объекта недвижимости является прибыль девелопера.
Девелопментом называют процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль девелопера формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.
Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:
- метода остатка;
-метода дисконтированного денежного потока.
Среднее значение коэффициента готовности.
В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности. Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.
Период завершения возведения объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно - разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15 мес.
Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержании компании - девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты увеличиваются в размере 5%.
Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.
Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке и не всегда возможно.
Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.
Размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа зданий с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.
Ифиз = Т*Наморт*1.1,
где Ифиз - величина физического износа, в %
Т - период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;
Наморт - норма амортизации для оцениваемого типа зданий.
Заключение
Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
В данной контрольной работе дано понятие недвижимости, рассмотрена классификация объектов недвижимости, определены признаки. Второй рассмотренный вопрос в данной контрольной работе - оценка объектов недвижимости незавершенных строительством. Приведены методы оценки, определены цели оценки, этапы определения рыночной стоимости объектов, дан расчет коэффициента готовности объекта и физического износа.
Список использованной литературы
Федеральный закон № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»
Федеральный закон № 129 от 29.07.2007 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности »
Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 560 с.
Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 463 с.
Страницы: 1, 2, 3
