невозм. предост-е кредитов физ. лицам. 2) Высок степень риска выдачи кр-та

на долгий срок 3) отсутствие или недостат. разработанность правов. базы.

4) нет долгосроч. ресурсной базы у банков , т.к. 1) невысок. дох-ды нас-я,

2) недоверие нас-я к банкам в рез-те кризисов, 3) высок. инфляция => невозм-

ть долгосроч. вкладов, не покрываются % по депозитам.

Необходимо: д\ восстан. и развития эк-ки

1) увелич. объемы и эффект-ть произв-ва

2) улучшение условий реализации товаров

3) кредиты в сферу произ-ва

Меры: 1) льготы при налогооблож. на п\п 2) льготные кредиты, гос.

стимулирование д\кредит-ния приоритетных направлений, 3) возврат ден. ср-в

из-за границы, вернуть доверие нас-я, необх. снизить доллларизацию эк-ки,

система страх-я депозитов.

Банк должен контролировать использ-е ср-в, разрабат. надежные методы

оценки заемщика, кач-во обеспечения, меры по снижен. рисков.

Оценка бизнеса (ОБ). (66)

Предмет оценки Б. – рын. ст-ть кап-ла оцениваемой компании.

3 подхода к ОБ: доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них

опирается на специфич. инфо и оценивает разные стороны.

1) Доходный – определяет ст-ти соб. кап-ла как сумму текущ. ст-тей буд.

доходов п\п. Инфо: прогнозные данные по выручке от реализации, величины

ден. потока. Невозмож. применять д\ п.п со значит-ми фин. Ак-ми, но в

условиях устойчивого фин. кризиса.

2) Затратный подход – опред-ет ст-ть соб.кап-ла Компании как сумму рын.

ст-ти ее Ак-вов за вычитом заемных ср-в. Инфо д\расчета: текущее состояние

Ак-вов и долгов. Ст-ть Ак-вов = совокупная величина затрат на их

воссоздание – износ. Сфера примен. подхода – компания со значит-ми матер.

Ак-ми. В противном случ. перед оценщиком возникнет проблема определения

рын. ст-ти Немат. Ак-вов.

3) Сравнит. подход – ценность Собс. кап-ла фирмы определ-ся тем, за скока

он м.б. продан при наличии достаточно сформированного рынка. Вероятной

ценой оцениваемого бизнеса м.б. реальная цена продажи сходной фирмы,

зарегистр. на рынке.

Рез-ты Сравнит. метода довольно эффективны, имеют хор. объективную базу.

2 типа Инфо: 1) рыночная (ценовая) – данные о фактич. ценах купли-прод.

акций сходной компании. 2) финансовая – бух. отчетность за текущ. год и

предшест. периоды, фин. отчетность, др. сведения. (Обычно за 5 лет).

3 метода сравнит. подхода: 1) метод компании-аналога (метод рынка кап-ла)

– основ. на использ. цен, сформир-х открытым фондов. рынком. 2) метод

сделок (продаж) – ориентир. на цены приобретения п\п вцелом или контр.

пакета акций. 3) м. отраслевых коэфф-тов (соотношений)- использ.

рекомендуемые отношения м\д ценой и определенными фин. параметрами.

Отраслевые коэфф-ты рассчит-ся спец. институтами по исследованию цены

продажи п\п и его важн. произв.-фин. хар-ками. (Данн. метод не оч.

распространен из-за малой базы инфо)

Методы оценки и основы ипотечно-инвестиционного анализа. (64)

В оценочной деят-ти сущ-ют 3 подхода: 1) затратный (использ. те п\п, кот.

потенц-но не приносят доход, но необх. оценить имущ-во) 2) сравнительный

(можно использ. д\оценки любого имущ-ва, но при наличии достат. инфо о рез-

тах недавних продаж), 3) доходный (2 метода в основе: основной – метод

прямой капитализации и метод дисконтирования буд. доходов. Годится д\тех

видов имущ-ва, кот. способны приносить дох-д, а также при оценке пакета

акций).

Ипотечно-инвестиц. анализ – разновидность доходного подхода, кот. ипольз-

ся д\оценки объектов недвиж-ти, приобрет. с участием ипотеч. кредита. Особ-

ть: рын. ст-ть Ак-ва не совпадает с величиной вложенного в него собст.

кап-ла, т.к. недв-ть частично куплена на заемные ср-ва.

Метод капитализации дохода – ст-ть объекта опред-ся на основе

конвертации годового чистого операцион. дохода в ст-ть при помощи коэфф-та

капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата кап-

ла. Коэф-т капит-ции зависит от: 1) требований инвестора к ставке дохода на

вложенных соб. кап-л, 2) % ставки, срока кредитования, коэф-та ипотечной

задолженности.

Метод дисконтирования ден. потоков – ст-ть недвиж-ти склад-ся из суммы

получ-го ипотеч. кредита и текущ. ст-ти собст. кап-ла. Собст. кап-л =

дисконтированных ден. доходов инвестора за период владения + дисконтир.

выручка от предполагаемой продажи в кон. периода владения.

Специфика: 1) ставка дисконта соотвествует требуемой инвестором ставке

дохода на соб. кап-л, 2) в кач-ве дохода за пер. владения оценщик использ.

не чистый операционный доход, а ден. поступления на соб. кап-л.

3) выручка от предполаг. продажи недв-ти в кон. периода явл. разницей м\д

ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Итак, Ипот.-Инв. анализ – это моделированный доходный подход к

оценке недв-ти. В процессе оценки необх. анализ-ть конкрет. условия

финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рын.

условиями фин-ния. НА основе выявленных различий рассчит-ся соответствующая

поправка на условия фин-ния, кот. трансформирует обоснованную рын. ст-ть

недв-ти в цену.

Оценка земли. (65)

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природн. бызасом

явл. земел. участок. Земля имеет право на доход, приносимый всем объектом

недвижимости, т.к. ст-ть зданий и сооруж. на зем. участке носит вторичный

хар-р и выспут. как дополнит. вклад в ст-ть зем. участка. Выгода от использ-

я зем. уч-ка ипольз-ся неогранич. время.

В соврем. условиях России земля явл. 1 из наибол. сложн. объектов экон.

оценки в составе недвиж-ти. Причины сложности оценки: 1) специфика данного

объекта, 2) неразработ-ть нотариал-правовой базы, 3) неразвитость

земельного рынка в стране.

Осн. земельн. законодат акт страны – Земел. Кодекс от 25.04.91г. В наст.

время подготовлен новый проект Зем.Код., кот. учитывает экон. изменения в

стране после 91г. и потребности страны.

Специфика земли и ее отличие от др. видов недвиж-ти обусловлено ее особ-

тями: 1) земля – природн. ресурс, кот. невозмож свободно воспроизвести, 2)

при оценке необх. учитывать возмож-ть многоцелевого использ-я земли: А) как

осн. ср-ва произв-ва (с\х и лесн. земли), Б) как пространство д\соц.-экон.

развития (размещение различ. объектов недвиж-ти). В) земельн. фонд – основа

формирования среды проживания нас-я, и обеспечивает экологич. безопасность

, особ-но лесной и водный фонд. Г) не применяется понятие физич. и

функционального износа д\оценки ст-ти.

При всех этих кач-вах земля принадлежит ст-ной оценке. Объект оценки –

земел. участок без наход-ся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Зем. участок – часть поверхности земли, имеющая функциональн. границу,

площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отраж. в гос. Зем.

Кадастре и док-тах гос. регистрации прав на землю.

Оценка З. подраздел. на массовую и кадастровую оценку земл. участков и

региональную оценку единичного земел. участка.

Цель кадастровой оценки – опред-е ст-ти всех земл. участков в границах

адм.-терр. образований (обл., регион, город) по оценочным зонам на нач.

след. года.

Рын. оценка – опред. рын. ст-ти зем. уч-ка на дату оценки независимым

оценщиком в соотв. с принятыми стандартами и методами оценки:

1) доходный подход: *метод прямой капитализации, *капит-ция дохода по

периодам, *техника остатка дохода д\З.

2) сравнительный: *метод сравнения продаж, *метод переноса

3) затратный: *метод изъятия *метод определения затрат на освоение,

*оценка по затратам на инфраструктуру.

В странах с развит. эк-кой по возможности примен. все 3 способа.

Расхождения в оценках говорить либо об ошибках в оценке, либо о

несбалансированности земельного рынка.

Ипотечный кредит и ипотечный банк: сущность и различия. (68) (91)

Ипот. кредит – кр-т, предост. на длит. время д\приобрет-я недвиж-ти,

выступающей в кач-ве залога. Отличит. черта – совмещение объекта залога и

приобретаемого объекта. Ипот. кр-т отлич. от др. видов кр-та тем, что :1)

объект недв-ти сохр. свои кач-ва в теч. длител. времени, что делает данн.

вид кр-ния макс-ным по срокам – 10-30 лет. 2) цена на недв-ть со временем

толко растет, что способствует полной гарантии кредиторов.

3) при ипотеке обеспеч-ся дополнит. защита прав банка-залогодержателя при

пом. гос. рег-ции залога недв-ти. Это позвол. проследить последующие залоги

недв-ти и др. изменения, угрож. интересам кред-ра. 4) простота контроля за

сохранностью залога, что избавл кред-ра от лишних расходов.

Эти особ-ти делают Ипот.кр-ние привлек. д\КБ при рын. эк-ке и хорошей

прав. базе.

Ипот. банки – осущ. кред .оп-ции по привлеч-ю и размещ-ю ср-в на

долгосроч основе под залог недвиж-ти. Рес-сы Ип.Банков формир. в больш.

части за счет собс. ср-в, и привлеч-х за сч. выпуска ипотеч. облиг-й или

ипот.заклыдных, обеспеч-х закладными своих клиентов. Еще за сч.

реализации сравнит. надежных ц.б. (облиг. местн. органов власти). Сейчас

Ипот.Банков очень мало, т.к. их функции перешли к страх. компаниям и

универсальным комм банком, и др. кред. учреж-ям.

По анализу ипотеч. кред-ния в РФ – банки самые активные участники этого

процесса + регионал. админ-ции.

Проблемы банков на ипот. рынке: 1) поиск долгосроч. рес-сов (кредиты

только на 2-5 лет, а остальное из собст. ср-в банка) 2) невозможность

проведения оп-ций с инструментами ипот. кред-ния на вторичн. рынке

(отсутст. вторичного рынка закладных).

Один из вариантов эфф-но действующей, целостной системы ипотеч. жилищного

кред-я и обеспечения ликв-ти банков, выдающих ипот. кр-ты – использовать

«оптовые» источники, формирующ-ся за сч. вторичн. рынка ипот. кр-тов. На

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27