малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована
специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По
замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением,
реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги
приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению.
Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через
коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора,
осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у
них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций,
обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования
двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан
представлен на схеме, Приложение 1.
В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО
“Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному
кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной
задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для
удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный
проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось
предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов
сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3
тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в
течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно
апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта
Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по
ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер
кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте).
Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего
количества заемщиков.
В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата
г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития
ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую
реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде
всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане
статуса столицы Республики.
Основные цели и задачи программы:
. Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
. Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье,
соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам
оплаты.
. Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей
возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и
кредитования при приобретении жилья.
. Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к
категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике
строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных
средств граждан.
В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой
площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного
кредитования.
Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в
тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но
кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью
устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков.
В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок
вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.
Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем,
которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся
международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap»
(кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в
результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая
ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее
установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление
будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение
фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.
Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным
кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-
кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ
проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков.
Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку
вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-
кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать
собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом,
конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков
различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению
ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.
В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам
плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для
их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12
месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния
экономики.
Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании
законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации
Программы проявились и нерешенные проблемы:
. несовершенство установленного законом порядка государственной
регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая
оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
. отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
. включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве
юридического лица.
В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа,
в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан,
предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые
законодательные акты.
Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного
Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на
внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных
принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по
ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные
инвесторы - накопительные пенсионные фонды и страховые компании.
Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке
характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и
преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных
облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может
повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же
по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках
проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных
ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск
недоразмещения ипотечных бумаг.
После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод:
на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные
преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых
инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать
преференции без заметного ущерба для функционирования системы.
В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской
Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о
сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими
организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил
около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов,
выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков
физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В
соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно
использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская
ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка
“ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в
Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане,
Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте.
Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом
рынка потребительского кредитования.
Но действительно ли много людей было готово обратиться к новой для нашего
общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией
“КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002 г, несмотря на рекламу
ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то
есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем,
кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса
интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5%
заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из
них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы
продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно
результаты этого опроса показаны Приложении 2.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
