льготной ссуды. Любое лицо независимо от возраста может открыть и иметь
только один такой счет.[25]
Схема движения средств на жилищно-целевом сберегательном счете
выглядит следующим образом:
- первый взнос минимум 1500 франков;
- ежегодная сумма взносов не менее 3600 франков;
- пятилетний срок сделки по этой схеме между банком и клиентом;
- периодичность и размер взносы определяются в плане после
уточнения финансовых возможностей каждого конкретного клиента;
- депонированный на счете капитал клиента не должен превышать 300
тыс. франков;
- проценты по счету составляют 6% до достижения максимальной суммы
государственной премии (10 тыс. франков);
- ссуда имеет строго целевой характер, – она предоставляется для
приобретения или строительства жилья.
Ипотечная система кредитования процессов приобретения жилья наиболее
широко применяется в США, где система управления и организации жилищного
строительства позволяет без особого напряжения удовлетворять потребности
населения в жилье. В настоящее время оборот финансирования жилья в США
составляет 300 - 400 млрд. долларов. Общая сумма неоплаченных долгов по
выданным ссудам достигла в 1995г. почти трех триллионов долларов. В США
функционирует около 20 тыс. частных кооперативных и государственных ссудно-
сберегательных банков-заимодавцев. Государственная банковская система при
этом обеспечивает реализацию жилищных программ, целью которых является
аккумуляция средств, направляемых на кредитование населения, желающего
улучшить свои жилищные условия и имеющего имущественные и финансовые
возможности.1
За последние годы в США построено более 60 млн. новых односемейных
домов и квартир (примерно до 1,5 млн. жилищ в год). В расчете на 10 000
жителей в среднем за эти годы возводилось до 100 жилищ, что является самым
высоким уровнем в мире.
Затраты на жилищное строительство за этот период составили 2 200 млрд.
долларов, или 55 млрд. долларов в год. Из этой суммы доля затрат частных
лиц составляет 98%, а остальные средства финансируются федеральными и
муниципальными органами власти и направляются в основном на строительство
внешних инженерных коммуникаций жилищной сферы.
Примечательно, что жилищный фонд в США включает односемейные дома,
квартиры в многоэтажных жилых домах, а также передвижные дома или иные
помещения, предназначенные для постоянного проживания людей. Норма на
одного человека составляет при этом 40 - 50 кв. м.. Средняя цена
односемейного дома увеличилась за последние 40 лет в десять раз, и в
настоящее время, вместе со стоимостью земельного участка, она колеблется в
пределах 100 - 250 тыс. долларов – в зависимости от местонахождения и
уровня комфортности. Средняя площадь односемейных домов составляет 120 -
130 кв. метров, при наличии достаточно вместительных размеров спален и мест
совместного пребывания членов всей семьи.
Строительством жилья в США занимаются в основном многочисленные мелкие
строительные и проектные фирмы с численностью 20 - 50 человек.
Американский опыт финансирования жилищного строительства нашел широкое
применение во многих странах мира, где хорошо развиты рыночные отношения,
методы и формы, характерные для рынка жилья, и самое главное население
является собственником значительной части недвижимого имущества. В том
числе и земельных участков.
Внедрение в Республике Молдова системы финансирования и кредитования
жилищного строительства на американский и западный лад предполагает, прежде
всего, осуществить коренную перестройку всей банковской системы и создать
систему ссудосберегательных банков, функционирующих на принципах ипотеки, в
корне переработать жилищное и земельное законодательства, способствующие
становлению рыночных отношений в республике и увеличению численности средне
обеспеченных граждан, во владении которых в перспективе окажется
значительная часть недвижимого имущества и земли.
Предпосылкой для внедрения ипотечной системы кредитования жилищного
строительства в республике является то важное обстоятельство, что большая
часть ее жилищного фонда приватизирована гражданами. Именно
приватизированное жилье на данном этапе вполне успешно может стать залогом
ипотечного кредитования жилищного и иного строительства, позволит гражданам
республики улучшить свои жилищные условия или использовать кредитные
ресурсы в предпринимательских целях.
Залогом кредитных ресурсов могут стать также существенные денежные
сбережения отдельных граждан, пока лежащие «мертвым» грузом в отечественных
и иностранных банках.
Заключение
Опыт свидетельствует о том, что кредитование является одним из
ключевых направлений деятельности банков, определяющих их судьбу.
Искусство кредитования – это соблюдение определенных проверенных
практикой правил.
Современная практика кредитования включает следующие этапы,
предусмотренные в кредитной политике. Это – рассмотрение кредитной заявки и
собеседование с заемщиком; изучение его кредитоспособности и оценка
кредитного риска; подготовка и заключение кредитного договора. Все
названные этапы – это слагаемые успешного кредитования.
Банки могут значительно минимизировать риск кредитования с помощью
различных способов обеспечения возврата банковских ссуд. Речь идет о таких
способах обеспечения, как: залог, поручительство, банковская гарантия,
страхование, задаток и аванс, удержание имущества должника и ряд других,
получивших широкое распространение в практике зарубежных и отечественных
банков.
В связи с тем, что процесс обращения взыскания и реализации
заложенного имущества очень трудоемкий, кредиторам рекомендуется следующее:
1. Максимальная сумма кредита не должна превышать 10 - 15%
стоимости залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу
рекомендуемый размер кредита не должен быть более 75 - 90%
стоимости заложенного имущества. Дело в том, что после процедуры
реализации заложенного имущества вырученная сумма окажется
недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя
(процентов, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по
взысканию).
2. Не следует принимать уже заложенное имущество в обеспечение
обязательства должника, т.е. выступать последующим
залогодержателем.
В нашей стране еще предстоит принять законы, которые позволили бы
судьям и правоохранительным органам обеспечить возврат долга заемщика
кредитору. Это должны быть законы прямого действия, освобожденные от
многочисленных отсылочных норм. Ибо подобные нормы создают обширное поле
для ведомственного нормотворчества, порождая бюрократию, коррупцию и
мошенничество.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Приложение №1
Договор
о банковской гарантии
г. Кишинев «___»_______200__г.
____________________________________________________________ в лице
(наименование банка гаранта)
________________________________________________________ именуемый
(наименование должности, Ф.И.О.)
в дальнейшем «Гарант», и ___________________________________________
(наименование банка – кредитора)
в лице ______________________________________ именуемый в дальнейшем
«Кредитор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. _____________________________________________ принимает на себя
(наименование банка – гаранта)
солидарную ответственность с должником за выполнение последним
обязательства по кредитному договору с _______________________________
(наименование банка - кредитора)
от «___» __________200__г. №______
2. В случае невозвращения должником ссуды в указанный в кредитном
договоре срок Гарант обязуется не позднее 5 дней после наступления
срока погашения ссуды дать поручение Расчетно-кассовому центру на
списание суммы задолженности (включая проценты по кредиту) со своего
корреспондентского счета №___________ и перечисление средств на
корреспондентский счет Кредитора.
При несвоевременном выставлении такого платежного поручения Гарант
уплачивает в пользу Кредитора _________________ процентов за каждый
день задержки перечисления.
3. Действие настоящего Договора прекращается после полного погашения
ссуды, а также в случае, если Кредитор в течение трех месяцев со дня
наступления срока погашения ссуды, предусмотренного кредитным
договором, не предъявит иска к Гаранту.
4. Все споры по настоящему Договору рассматриваются в установленном
законом порядке.
5. Юридические адреса и подписи сторон:
Гарант: _____________________________________________________
_____________________________________________________________
Кредитор _____________________________________________________
Приложение №2
Договор залога
недвижимого имущества (ипотеки)
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21
