| |9. Создание структур вторичного рынка ипотечных |
| |кредитов |
|Органы |1. Создание новой возможности решения жилищной |
|государственной |проблемы. |
|и местной власти|Расширение среднего класса, проведение |
| |мероприятий по росту занятости населения и |
| |связанное с этим повышение социальной |
| |стабильности в обществе. |
| |Оживление деловой активности на рынке жилья, в |
| |строительном и связанных с ним других секторах |
| |народного хозяйства. |
| |4. Рост налоговых поступлений и расширение |
| |финансовой базы для обеспечения социальным |
| |жильем населения с низким уровнем доходов. |
| |5. Выполнение градостроительных планов |
Подобное сочетание интересов, представленное в табл. 1., создает
необходимые качественные и количественные предпосылки для решения жилищной
проблемы в РФ на базе развития ипотечного кредитования.
На начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два
варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 2).
Таблица 2.
Варианты
|Первый |Второй |
|Сначала заемщик обращается в|Сначала заемщик находит подходящее |
|банк, который определяет, на|ему жилье, затем обращается в банк |
|какую сумму кредита он может|за получением кредита на его |
|рассчитывать, после чего |приобретение. Заемщик обращается к |
|заемщик выбирает подходящую |продавцу жилья и выбирает |
|ему квартиру в пределах |подходящее жилье из предлагаемого |
|суммы оговоренного с банком |продавцами (комитетом |
|кредита. |муниципального жилья, риэлтерами, |
|Заемщик обращается к |другими гражданами и юридическими |
|кредитору (банку) за |лицами). |
|получением кредита. Банк |Продавец подписывает с заемщиком |
|проверяет кредитоспособность|соглашение о резервировании данной |
|заемщика, следуя стандартам |квартиры на обусловленный сторонами|
|ипотечного агентства (ИА), и|срок (данное соглашение является |
|принимает решение, какую |предварительным договором |
|сумму кредита он готов |купли-продажи). |
|выдать данному заемщику. |Заемщик обращается к кредитору |
|Банк выписывает заемщику |(далее кредитор будет обозначаться |
|ипотечный сертификат на |как банк) за получением ипотечного |
|сумму выдаваемого кредита |кредита на приобретение выбранного |
|плюс расчетный первый взнос |им жилья, приложив к требуемому |
|заемщика в размере 30% от |пакету документов предвари тельный |
|стоимости квартиры. Заемщик |договор купли-продажи. Банк |
|обращается к продавцу жилья |проверяет кредитоспособность |
|и выбирает подходящую |заемщика. При этом он может |
|квартиру с учетом имеющегося|руководствоваться стандартами ИА. |
|у него ипотечного |Обязательным условием ипотечного |
|сертификата. Продавец и |кредитования является страхование |
|заемщик подписывают |закладываемого недвижимого |
|предварительный договор |имущества. Необходимость |
|купли-продажи, |страхования жизни, трудоспособности|
|предусматривающий |заемщика определяется банком в |
|резервирование данного жилья|соответствии со стандартами ИА |
|на обусловленный сторонами |(например, одним из таких |
|срок. |стандартов может быть возраст |
| |заемщика, наличие семьи и т.д.) |
Независимо от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный
кредит предоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая
еще не получила типового оформления.
Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой
для создания большого количества вариантов получения заемщиком ипотечного
кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:
– с положением заемщика в обществе;
- местом работы и стабильностью его предприятия;
- наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового
платежа средств;
– возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а
также характером процесса, связанного с такой продажей.
Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного
рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты
действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других
участников ипотечного рынка (табл. 3.).
Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой
модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк
выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые
привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для
России.
Таблица 3.
Технологии ипотечного кредитования
|Использование старого жилья для |Комбинированный |
|приобретения нового |вариант |
|Для приобретения нового жилья можно |Часть первоначального |
|получить краткосрочный кредит для |взноса заемщика |
|первоначального взноса при покупке новой |формируется за счет |
|квартиры под залог уже имеющегося жилья. |имеющегося жилья и |
|До истечения срока краткосрочного кредита|принимается |
|заемщик может реализовать заложенное |впоследствии к зачету |
|старое жилье, рассчитаться по |продавцом новой |
|краткосрочному кредиту и использовать |квартиры, а оставшаяся|
|остаток вырученных средств для |часть вносится |
|последующего погашения долгосрочного |деньгами |
|кредита | |
Основным действующим лицом этой модели ипотечного кредитования на
российском рынке будет ипотечный банк или отделение универсального банка,
занимающееся ипотекой. Основным механизмом этой схемы является продажа в
рассрочку.
Первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 10% от
стоимости жилья. Если у возможного заемщика на данный момент нет такой
суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который
клиент в течение определенного времени будет регулярно вносить оговоренную
сумму. Это докажет кредитоспособность клиента. После этого банк выдает
клиенту ипотечный кредит, частично из его же накопленных средств и
полученного с них дохода.
Заемщик (клиент) может и самостоятельно найти подходящее ему жилье, а
потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может
соответствовать возможностям универсальных банков. Проверив
кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать подходящую квартиру
из банка данных агентства недвижимости, включающего как первичный, так и
вторичный рынки жилья с учетом всех требований заемщика.
Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные
денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном
рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле,
что может понизить процент за банковский кредит.
Агентство недвижимости, работающее с ипотечным банком должно решать
следующие задачи:
- пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения
его на вторичном рынке;
- предоставлять участникам программы возможность выбора варианта
жилья в соответствии с их приоритетом;
- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации
прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.
4. История становления и современное состояние ипотечного кредитования в
Ипотечное кредитование до 1917 г.
В России первые ипотечные учреждения открылись во второй половине
XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в
России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные
дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены
крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по
разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться
ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки
столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с
чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких
средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности
ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность
либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.
Банковское законодательство разделилось на две части: одна для
коммерческих банков, которые рассматривались как банки краткосрочного
кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.
В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные
учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К
концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из
сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных
кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за
Страницы: 1, 2, 3, 4
