Банк Рефератов - Этапы становления ипотечного кредитования в России в 90-е годы

Главная: Рефераты

Рефераты. Этапы становления ипотечного кредитования в России в 90-е годы

первичный и вторичный. На первичном рынке ипотечный банк выдает предприятию

под залог материальных и нематериальных активов кредит на длительный срок

(5-10 лет) под достаточно низкие проценты (10-20% годовых). На вторичном

рынке агентство покупает у банков ипотечные кредиты и выпускает ценные

бумаги, обеспеченные этими кредитами, а также в ряде случаев гарантиями

государства, которые приобретают инвесторы. Формирование вторичного рынка

ипотечных кредитов позволит создать условия для привлечения дополнительных

кредитных ресурсов за счет средств инвесторов.

Финансовый и организационный аспект промышленного ипотечного

кредитования. Ипотечное кредитование проводится в рамках рынка

недвижимости, но оно затрагивает и рынок ценных бумаг, страховой рынок,

рынок ссудных капиталов, а также другие звенья финансового рынка. При

ипотечном кредитовании промышленности воспроизводственные затраты

прокрываются за счет заемных финансовых ресурсов.

Финансовый рынок обеспечивает аккумулирование временно свободных

денежных средств и более эффективное их использование. При этом основными

сберегательными, накапливающими денежными средствами являются частные лица

(население). Таким образом, ипотека способствует привлечению свободных

денежных средств населения для инвестиций в промышленность.

Аккумуляция временно свободных денежных средств и их инвестирование в

проекты осуществляются главным образом по средством ценных бумаг,

обеспеченных ипотечными кредитами. Последние могут передаваться на

вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть

продан целиком, во-вторых, может быть продано право на долевое участие в

выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой

суммы кредита и процентов по нему. В-третьих, ипотечные кредиты или долевые

участия могут быть сформированы в пакеты (пулы), на основе которых будут

выпущены долевые ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами.

Популярность этих бумаг обеспечивается дополнительными гарантиями

заложенного имущества, а также государственной поддержкой.

Инвестирование проектов осуществляется за счет средств предприятия

(не менее 30%), кредита банка под залог активов производства, а в некоторых

случаях государственных субсидий. Банк продает ипотечные кредиты третьим

лицам, в частности агентству по ипотечному кредитованию в период спада

деловой активности рынка ценных бумаг, получая тем самым денежные средства

для вновь выдаваемых кредитов. Агентство по ипотечному кредитованию

производит эмиссию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, а также

в ряде случаев – гарантиями государства и продает их инвесторам, получая

денежные средства на покупку ипотечных кредитов у банков.

Ипотека не может осуществляться без четкого механизма. Этот механизм

должен предусматривать:

- Формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков, на

которых действуют предприятия (заемщики), банки и кредитные организации

(кредиторы), агентства по ипотечному кредитованию, инвесторы,

правительство;

- Предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном

порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от

5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия, в зависимости от

финансового положения;

- Предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции

главным образом в физические активы, а также краткосрочных (на 3-6

месяцев) и среднесрочных (на 1-2 года) на инвестиции в оборотные и

нематериальные активы;

- Реализацию программ субсидирования предприятий через выбранные на

контрактной основе банки, в зависимости от уровня защиты этих средств от

инфляции;

- Возможность процедуры заключения договора поручительства правительства

конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата

кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для

кредитора, а также контроль за погашением кредита.

- Заключение предприятиями договора страхования ответственности за

неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном

страховании на весь срок действия кредитного договора в обязательном

порядке.

Механизм промышленного ипотечного кредитования может эффективно

функционировать только при создании системы информационного обеспечения для

получения, обработки, хранения и передач оперативной, достоверной и

доступной общественно значимой информации.

Для повышения привлекательности промышленного ипотечного кредитования

для банков следует обратить внимание на объекты социальной инфраструктуры,

принадлежащие предприятию – дома культуры, спортивные учреждения,

санатории, дома отдыха и т. д., которые обладают большой ликвидностью и,

возможно, смогут заинтересовать кредиторов.[7]

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОЗДАНИЯ МЕХАНИЗМА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

Советская система жилищного финансирования характеризовалась

централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства

государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам,

официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении

жилищных условий.

В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное

строительство составили более 80%,а средства населения лишь 14,6% (включая

индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

Государственный бюджет всегда являлся основным источником

финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными

вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии

в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного

участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось

только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или

жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли

серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в

действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля

частного сектора, в то время как государство перестало играть роль

основного участника на данном рынке (см. табл. 1).

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов по формам

собственности в 1998 г.

| | | | |

| | | | | |

| | | |1995 г. |1997 г. |

|т. ч. по формам |30,7 |100 |100 |100 |

| |3,5 |11,3 |22,1 |14,1 |

| |2,6 |8,5 |9,8 |8,7 |

|частной |17,9 |58,3 |36 |49,3 |

| |12,1 |39,4 |22 |35,2 |

|российской |6,5 |21,1 |31,8 |27,4 |

|Из нее: ЖСК |0,8 |2,5 |4,2 |4,1 |

Источник: Российский статистический ежегодник, 1998 г. Данные Госстроя

России

Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования

жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала

реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т. е. в 3,1 раза, в том числе доля

федерального бюджета – до 15%.

Аналогичные процессы коснулись строительства жилья, финансируемого за

счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только

доля жилья, возводимого за счет застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза

за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового

объема ввода площадей жилья.

Проводимая политика бесплатной приватизации жилья и снятия

ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности изменила

структуру жилфонда (см. табл. 2).

Таблица 2

Структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности (в

млн. кв. м общей площади и процентах).

|Формы собственности |1990 г. |1993 г. |1997 г. |

| |м. |% |м. |% |кв. м. |% |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5